O pagamento de ITBI na incorporação ou imóvel na planta é um tema que, frequentemente, acaba sendo motivo de discussão jurídica demandada pelas incorporadoras, investidores ou compradores em geral, para que não lhes seja exigido o pagamento a maior. O tributo é de competência municipal e é comum que as prefeituras pretendam recolher sobre um valor maior, considerando a área construída futura. Saiba abaixo como funciona o pagamento de ITBI para o incorporador imobiliário na compra ou permuta do terreno e para compradores de imóvel na planta.
A incorporação imobiliária é a aquisição de terreno para a construção de edificações ou de casas isoladas ou geminadas, ou seja, é a pretensão de executar um empreendimento imobiliário para futura venda das unidades autônomas.
A aquisição do terreno pode se dar pela:
- Compra e venda: quando o incorporador compra o terreno de outro;
- Cessão de Direitos: quando o proprietário cede o terreno ao incorporador para:
- Compartilhar atos da incorporação com direitos e deveres;
- Pagamento futuro total ou parcial com a permuta por unidade autônoma do empreendimento.
- Permuta: simples, com torna ou financeira que seriam, de modo geral, a troca por outro imóvel de mesmo valor, com uma quantia financeira adicional referente à troca ou com participação nas vendas.
Toda transferência de titularidade, seja terreno, casa ou apartamento, ocasiona o fato gerador para o recolhimento do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
A discussão jurídica acabou se dando porque alguns municípios querem exigir o complemento do pagamento de ITBI na incorporação ou imóvel na planta após a conclusão do empreendimento, por ocasião da averbação da construção e do registro da instituição do condomínio, com atribuição das unidades autônomas.
Além disso, há outro cenário quando o pagamento se dá na permuta com ou sem ganho de capital. Então, como calcular o ITBI? Veja abaixo.
Como Deve Ser o Pagamento de ITBI na Incorporação ou Imóvel na Planta?
1. Compra e Venda de Terreno
As incorporadoras imobiliárias que estejam sendo cobradas a pagar o complemento do ITBI após a conclusão do empreendimento devem ser assistidas por um advogado imobiliário para impetrar um mandado de segurança tributário e garantir o não recolhimento, sob risco de execução fiscal da dívida.
Quanto a isso, já há entendimento no STF, com as Súmula 110 e Súmula 470 que estabelece que o imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente ou, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.
Assim, a base de cálculo para pagamento de ITBI na incorporação ou imóvel na planta é o valor venal do imóvel na forma existente à época da compra e venda, desconsiderando a construção posterior.
Isso vale para o terreno adquirido pela incorporadora, bem como, para os contratos que tem como objeto a aquisição de fração ideal do terreno e a construção de uma unidade autônoma, o imóvel na planta.
A base de cálculo do ITBI deve ser o valor da fração ideal do terreno adquirido, e também, não pode considerar a edificação acrescida depois da aquisição do bem, ainda que anterior à transmissão da propriedade no Cartório Registro de Imóveis.
Portanto, a exigência do ITBI se dá com a transmissão do imóvel não sendo a construção nova causa de ocorrência de fato gerador para o pagamento de ITBI na incorporação ou imóvel na planta.
Ressalte-se que em uma nova venda do imóvel após a conclusão da construção, implicará no pagamento de ITBI sobre o total da área construída inclusa proporcional à fração ideal.
2. Permuta de Terreno
A permuta é um dos procedimentos mais utilizados na incorporação imobiliária. Em troca do terreno, o incorporador se obriga a ceder uma unidade autônoma no mesmo local ou em outro empreendimento, de valor equivalente – permuta sem torna, ou com pagamento complementar em dinheiro, denominando-se permuta com torna.
Na permuta de terreno, cada um deve pagar o ITBI referente ao valor venal do imóvel por si adquirido com a alíquota correspondente do município competente, que pode variar de 2% a 4%.
Vamos aos exemplos para melhor compreensão de algumas particularidades sobre a permuta com ou sem torna.
Permuta Sem Torna
Suponhamos que Mário tenha um terreno na cidade de São Paulo, alíquota ITBI de 3%, de valor venal de R$ 600 mil.
Cede o terreno a Gerson para a construção de um condomínio e recebe em troca, como pagamento, um imóvel em Guarulhos, alíquota ITBI de 2%, de mesmo valor venal de R$ 600 mil.
Portanto, trata-se de uma permuta sem torna, os valores dos imóveis são equivalentes e nenhum pagamento adicional é necessário.
Porém, Mário deverá pagar R$ 12 mil de ITBI referente ao imóvel adquirido em Guarulhos e Gerson deve R$ 18 mil, referente ao terreno adquirido na cidade de São Paulo.
E se os imóveis estiverem localizados no mesmo município? Ainda assim, cada um deve pagar o tributo referente a cada imóvel.
Contudo, há uma doutrina que defende não haver incidência do ITBI nestes casos, visto que o imposto é a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, conforme a Lei 11.154/91.
Tendo os imóveis valores equivalentes, não há onerosidade e nem a incidência do ITBI, para aqueles que defendem esta tese.
Permuta Com Torna
A permuta com torna ocorre quando há um pagamento complementar referente ao terreno cedido. Usando o exemplo acima, vamos supor que Mario e Gerson transacionaram os imóveis de R$ 600 mil e, depois, Gerson ainda fez um pagamento adicional de R$ 100 mil.
Os valores para pagamento de ITBI continuam os mesmos citados, pois não deve haver incidência de ITBI sobre o pagamento complementar, visto que este adicional se caracteriza como ganho de capital.
O valor venal do imóvel continua sendo o mesmo e é este o utilizado para a base de cálculo do ITBI.
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