A incorporação imobiliária atrai um grande número de empreendedores e investidores que vêem no mercado imobiliário uma possibilidade de ganhos financeiros, devido aos valores elevados que a transação de uma compra e venda de imóvel envolve. Contudo, é fundamental compreender os inúmeros aspectos legais em todas as fases do projeto, desde o planejamento para a construção até a venda ao consumidor, para evitar problemas jurídicos e fiscais nesse tipo de empreendimento que, por natureza, é longo e burocrático.
O desconhecimento e falta de assessoria adequada com um advogado imobiliário especialista pode colocar em risco um investimento alto para aqueles que atuam como incorporador imobiliário.
O que é Incorporação Imobiliária?
Regulamentada pela Lei 4.591/64, a incorporação imobiliária é um processo legal que consiste na preparação e viabilização legal, econômica e ambiental de um projeto imobiliário residencial ou comercial para a posterior venda parcial ou total do bem.
O incorporador, que pode ser uma pessoa física ou jurídica, obtém todas as licenças, aprovações e certidões necessárias junto aos órgãos públicos para realizar a construção de edificações com condomínios de unidades autônomas e casas isoladas ou geminadas provenientes de desmembramento de loteamento (nova redação dada pela Lei 14.382/22) que pode ser comercializado ainda na fase de projeto, ou seja, na planta.
É um processo longo, que pode se tornar mais extenso se forem constatadas irregularidades, colocando em risco os negócios jurídicos que decorrerem deste empreendimento.
Uma boa assessoria jurídica é fundamental para garantir que o empreendimento seja efetivamente construído e entregue de acordo com o projeto aprovado, evitando problemas futuros, como atrasos na entrega ou mesmo o não cumprimento do que foi prometido.
Como atua uma Incorporadora Imobiliária?
Para compreender o que faz a incorporadora imobiliária, é preciso entender que há quatro figuras nesse processo:
- Incorporadora Imobiliária: responsável por buscar uma área para a viabilização da obra e comercialização da unidade autônoma;
- Proprietário do Terreno ou Terrenista: aquele que cede o terreno para a edificação do projeto imobiliário;
- Construtora: a que vai executar a obra com recursos materiais e emprego de mão de obra;
- Comprador do Imóvel: o interessado na aquisição de uma ou mais unidades autônomas para residir ou investir.
O que pode tornar o tema confuso para algumas pessoas é que, às vezes, a figura de alguns desses participantes pode ser uma só e frequentemente, são formadas parcerias.
Por exemplo:
- A empresa que incorporou o terreno pode ser também uma construtora;
- O proprietário do terreno pode ser o incorporador. Ele mesmo elabora o projeto para viabilizar e comercializar os imóveis;
- O adquirente pode ser a construtora ou o proprietário que recebe o imóvel como pagamento, etc.
A incorporadora imobiliária é a responsável pelas etapas a seguir:
- Elaboração do Projeto: O primeiro passo é a elaboração do projeto arquitetônico do empreendimento, que deverá ser feito por um profissional habilitado. Este projeto deve atender às normas urbanísticas e técnicas vigentes, bem como às exigências dos órgãos públicos responsáveis pela aprovação;
- Aprovação: Após a elaboração do projeto, o incorporador deverá apresentá-lo aos órgãos públicos competentes para obter as aprovações necessárias. Dependendo do município, a aprovação pode envolver diferentes órgãos, como a prefeitura, secretarias de urbanismo e meio ambiente, entre outros;
- Memorial de Incorporação: Com o projeto aprovado, registra-se a incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis competente. Este registro é fundamental para dar publicidade ao empreendimento e garantir a idoneidade da obra e a segurança jurídica aos futuros compradores;
- Venda das Unidades: Com o memorial de incorporação, o incorporador poderá iniciar a venda das unidades imobiliárias do empreendimento, geralmente por meio de contratos de promessa de compra e venda;
- Conclusão e Entrega do Empreendimento: Por fim, após a construção do empreendimento, o incorporador é o responsável legal pela entrega das unidades aos compradores, conforme o projeto aprovado e o prazo estabelecido no contrato.
Entender o processo de incorporação imobiliária e as inúmeras documentações exigidas em todas as etapas do empreendimento, assim como, as relações comerciais estabelecidas entre as figuras participantes do negócio jurídico, é extremamente complexo e deve ser muito bem avaliada por um advogado especialista em Direito Imobiliário desde as fases iniciais para segurança do capital investido.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer é um escritório de advocacia que conta com advogado em Alphaville e advogado em Pinheiros, para sua melhor conveniência e especializados em diversas áreas do direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
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