Memorial de Incorporação Imobiliária

O memorial de incorporação imobiliária é um documento público que deve ser registrado sob determinado número, antes da comercialização das unidades, e ficará disponível para consulta aos interessados no Cartório de Registro de Imóveis. Ele reúne todas as informações importantes do empreendimento com uma série de documentos comprobatórios que tem por objetivo evitar fraudes, assegurar a idoneidade e as condições financeiras da incorporadora imobiliária, garantindo que a obra será entregue e, assim, oferecer maior segurança ao comprador.

Prevista na Lei 4.591/94, estipula que a incorporadora não poderá comercializar as unidades autônomas antes do devido registro do memorial de incorporação. Portanto, a lei visa a proteção do consumidor do risco de adquirir um imóvel na planta, exigindo documentos que comprovem que a incorporadora não possua débitos, risco de execução fiscal ou outros problemas com a União, Estado ou Município, oferecendo além da maior segurança jurídica na relação de compra e venda, elementos para que a entrega do imóvel seja de acordo com a proposta ofertada na incorporação imobiliária.

Ressalte-se que além da obrigatoriedade da lei, é uma ótima oportunidade da incorporadora imobiliária negociar o empreendimento com interessados e investidores, demonstrando transparência na gestão administrativa e financeira. Ao longo da rotina empresarial, é fundamental contar com a assessoria de um advogado imobiliário para que a empresa esteja sempre adequada com as condições legais exigidas.

Documentos Exigidos para o Registro do Memorial de Incorporação Imobiliária

 

Para o registro do Memorial da Incorporação Imobiliária, são exigidos os seguintes documentos, conforme Lei 4.591/64, artigo 32:

• Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
• Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
• Cálculo das áreas das edificações, discriminando toda a obra, além da global, as partes comuns, e indicando para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;
• Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
• Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com as normas estabelecidas para cada tipo de prédio padronizado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), com base nos custos unitários referidos pelos sindicatos estaduais da indústria da construção civil, que ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção (Custo Unitário Básico – CUB) a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, discriminando, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
• Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
• Minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
• Declaração em que se define a parcela do preço de que trata a quota-parte de cada área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, a qual deverá ser expressa em metros quadrados;
• Certidão do instrumento público de mandato a quem for investido pelo proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, obrigando-se pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador;
• Declaração expressa do prazo de carência, se houver. O prazo no qual o incorporador poderá fixar para desistir licitamente da efetivação da incorporação, da realização do empreendimento;
• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Após apresentar a documentação, o Cartório de Registro de Imóveis tem 30 dias para efetuar o registro do Memorial de Incorporação. Se houver alguma pendência, este deverá ser sanado e novo pedido será solicitado, tendo mais 30 dias de prazo.

É imprescindível contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário para lidar com o conhecimento jurídico exigido para lidar com a burocracia e recorrência da emissão da documentação necessária, principalmente porque o registro do Memorial de Incorporação tem validade de 180 dias, a contar da data do registro em cartório.

Após 180 dias da data do registro, se a incorporação imobiliária ainda não houver se concretizado por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar as unidades depois de atualizar as certidões e documentos apresentados que estiverem com prazo de validade vencido.

É possível construir sem o Registro do Memorial de Incorporação?

 

Na prática, é possível que o empreendimento seja comercializado sem o registro do Memorial de Incorporação, isso porque há pouco efetivo para fiscalização e só ocorre mediante denúncias, contudo a incorporadora imobiliária estará incorrendo em crime contra o consumidor e sujeita à multa de 50% do valor pago no imóvel em favor do adquirente.

Portanto, ainda que seja possível, é um risco enorme para a incorporadora imobiliária, mesmo para as de boa-fé que querem agilidade na venda das unidades autônomas, fazê-lo sem o devido cumprimento da norma, visto que os consumidores estão cada vez mais atentos e tem-se o prazo prescricional de 10 anos para exigir a multa, conforme art. 205, do Código Civil, caso se comprove que a incorporadora tenha comercializado sem o registro prévio.

Contar com uma assessoria jurídica é imprescindível para reduzir os prejuízos da inobservância dos requisitos legais.

Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advogados em Alphaville e escritório de advogados em Pinheiros, contando com profissionais especializados em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.

 

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