Você é um incorporador? Então com certeza sabe que o cálculo da fração ideal é um dos pontos mais importantes para o sucesso de um empreendimento imobiliário. A fração ideal é a medida usada para dividir o terreno em partes iguais, correspondendo a cada unidade autônoma. O cálculo correto é essencial para a definição do valor do condomínio e para a distribuição das áreas comuns entre os moradores.
Para realizar o cálculo, você deve conhecer a legislação e as normas técnicas que regem o setor imobiliário. A NBR 12.721 é a norma que estabelece as regras para o cálculo da fração ideal em empreendimentos imobiliários. Além disso, é importante conhecer as variáveis que podem afetar o cálculo da fração ideal, por exemplo a área total do terreno, área construída, áreas comuns e as áreas privativas de cada unidade.
Cálculo da fração ideal
A fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino. A NBR 12.721, seção 3.13, define a “fração ideal” como:
“3.13 fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta”
Área Total do Terreno
A fração ideal em um empreendimento imobiliário é determinada com base em algumas informações essenciais. Para calcular corretamente a fração ideal, é necessário obter as seguintes informações:
- Área total do terreno: Medida da superfície total disponível para a construção do empreendimento.
- Área total construída do empreendimento: Essa medida refere-se à soma de todas as áreas privativas das unidades autônomas e das áreas comuns do condomínio. Inclui, portanto, todas as áreas que compõem o empreendimento como um todo.
- Área privativa de cada unidade autônoma: A área privativa refere-se à medida da superfície exclusiva de cada unidade, que abrange paredes, pisos e tetos. É primordial considerar apenas as áreas destinadas ao uso exclusivo de cada unidade, excluindo, assim, as áreas comuns do empreendimento.
Cálculo da Fração Ideal de Cada Unidade Autônoma
Para realizar esse cálculo, você deve seguir os seguintes passos:
Divisão da Área Privativa pela Área Total Construída: A primeira etapa consiste em dividir a área privativa de cada unidade autônoma pela área total construída do empreendimento. Essa operação resultará em um valor decimal que representa a proporção da área privativa de cada unidade em relação à área total construída.
Por exemplo, vamos considerar um empreendimento com área total construída de 5.000 m² e uma unidade autônoma com área privativa de 100 m². Nesse caso, a divisão será:
Fração Ideal = Área Privativa da Unidade Autônoma / Área Total Construída do Empreendimento.
Fração Ideal = 100 m² / 5.000 m² = 2% ou 0,02000 (dois mil milésimo de centésimo).
Multiplicação pelo Valor da Área Total do Terreno: Após obter o valor decimal da fração ideal, o próximo passo é multiplicá-lo pelo valor da área total do terreno onde o empreendimento está situado. Essa operação resultará em um valor que representa a fração ideal de cada unidade autônoma em relação à área total do terreno.
Continuando o exemplo acima, se considerarmos que o empreendimento está localizado em um terreno com área total de 10.000 m², a multiplicação seria:
Fração Ideal = Fração Ideal x Área Total do Terreno
Fração Ideal = 0,02000 x 10.000 m² = 200 m²
Resultado: Fração Ideal de Cada Unidade Autônoma
O resultado obtido representa a fração ideal de cada unidade autônoma em relação à área total do terreno. Essa fração ideal é uma medida que indica a participação de cada unidade nas despesas e receitas do condomínio.
Utilizando o exemplo anterior, a fração ideal seria de 200 m² para a unidade autônoma em questão. Isso significa que essa unidade tem uma participação de 200 m² no terreno total do empreendimento.
Essa medida contribui para uma administração transparente e equitativa, assegurando a justa distribuição dos encargos condominiais. Devemos ressaltar que uma assessoria jurídica especializada auxilia os incorporadores jurídicos nesse processo, fornecendo orientações específicas e garantindo a conformidade com as normas vigentes.
Além do mais, existem duas formas de encontrar a fração ideal de uma unidade, sendo pela área como exposto acima e pelo valor de cada unidade autônoma, conforme suas características próprias.
Veja também o artigo: Cálculo da Fração Ideal para Incorporadores – Guia Definitivo
Expressão da Fração Ideal
Para expressar essa fração podem ser utilizadas diferentes formas, dependendo da conveniência e das normas aplicáveis. Algumas considerações relevantes são:
Forma Decimal ou Ordinária da Fração Ideal: A fração ideal pode ser expressa tanto de forma decimal quanto ordinária, dependendo das preferências e práticas adotadas. Em muitos casos, é comum utilizar a representação decimal da fração ideal, expressa em milésimos.
Ainda usando o exemplo que trabalhamos, cujo fração ideal de uma unidade autônoma é igual a 0,02000, isso significa que essa unidade pode possuir uma participação proporcional de 2% na área total do empreendimento (considerando a divisão pela área). Esta representação decimal facilita os cálculos e a compreensão da proporção de cada unidade em relação ao todo.
Variação da Expressão da Fração Ideal conforme Normas e Regulamentos: É de suma importância ter a consciência que a expressão da fração ideal pode variar de acordo com as normas e regulamentos específicos do país ou da região em que o empreendimento está localizado. Ou seja, cada jurisdição pode estabelecer diretrizes particulares para a forma de representação da fração ideal.
Em algumas localidades, é comum utilizar a representação ordinária da fração ideal, utilizando números inteiros para indicar a participação relativa de cada unidade autônoma. Exemplificando, uma unidade autônoma pode ter uma fração expressa como “1/50” ou “1 para 50”, significando que essa unidade tem uma participação proporcional de uma unidade em cada cinquenta no total do condomínio.
Coeficientes para cálculo das áreas equivalentes às áreas de custo padrão
O coeficiente de proporcionalidade é obtido dividindo a área de custo equivalente da unidade pelo custo total do empreendimento. A norma determina uma tabela com os coeficientes de custo para cada tipo de cômodo. Multiplicando esse coeficiente atribuído pela área real da obra, obtemos a área equivalente em custo daquele cômodo. Todavia, de acordo com a norma NBR 12.721, seção 5.7.2.1, as seguintes orientações devem ser seguidas para o cálculo das áreas:
“5.7.2.1 Orientações 5.7.2.1.1 Cada dependência deve ser considerada em três dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão, ou seja: a) com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência; e b) com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas.
5.7.2.1.2 O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme item 5.7.2.1.1, dividido pela respectiva área definida no item 5.7.2.1.1 b). Como este custo é simplificado por definição, podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo – nas estruturas, fundações, etc.
5.7.2.1.3 O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.”
Essas diretrizes têm como objetivo principal garantir a precisão e a padronização no processo de mensuração, levando em consideração tanto o custo real efetivo das dependências quanto os critérios de delimitação adequados. Elas garantem de forma geral que o custo orçado ou estimado reflita fielmente as características de cada área, proporcionando uma avaliação precisa de cada unidade autônoma.
Coeficientes médios
A norma NBR 12.721 estabelece coeficientes médios para o cálculo de equivalência de áreas em projetos-padrão, na falta de demonstrações específicas. Esses coeficientes permitem estimar a área equivalente de diferentes tipos de espaços.
“Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos – padrão:
- a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c) área privativa salas com acabamento: 1,00;
d) área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;
f) varandas: 0,75 a 1,00;
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50;
k) barrilete: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e
n) piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75.
Nota: A título de exemplo de cálculo, considere: Se para uma determinada área real coberta, de 60 m², estima-se que em virtude de sensível melhora no padrão de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50% maior que o custo unitário básico adotado para as áreas cobertas-padrão do edifício considerado, a área equivalente (Se) correspondente a:
Se = 60 x 1,50 = 90 m²”.
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Estes coeficientes variam de acordo com o tipo de ambiente, como garagens, áreas privativas, varandas e áreas externas, bem como proporciona uma base para o cálculo da equivalência de áreas de forma precisa e adequada.
Apenas devemos reforçar que cada edifício é um universo, e contar com um time que possa analisar caso a caso é essencial para garantir um empreendimento de sucesso.
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