Incorporador, veja a seguir o guia definitivo sobre o cálculo da fração ideal, pois se trata de um dos pontos mais importantes para o sucesso do seu empreendimento imobiliário.
A fração ideal é a medida usada para dividir, correspondendo a cada unidade autônoma. O cálculo correto é essencial para a definição do valor de venda de cada unidade, do condomínio e para a distribuição das áreas comuns entre os moradores.
Para realizar o cálculo da fração ideal, é necessário conhecer a legislação (Lei 4.591/64) e as normas técnicas que regem o setor imobiliário. A NBR 12.721 é a norma que estabelece as regras para o cálculo da fração ideal em empreendimentos imobiliários. Além disso, é importante conhecer as variáveis que podem afetar o cálculo da fração ideal, como a área total do terreno, a área construída, as áreas comuns e as áreas privativas de cada unidade.
Hoje, vamos fornecer uma visão geral do cálculo, discutir as estratégias para redução de custos e analisar as principais variáveis que afetam o cálculo da fração ideal. Todavia, uma assessoria para o seu caso único é importante, então ter uma equipe de profissionais qualificados ao seu dispor certamente trará um diferencial para seu empreendimento.
Conceitos e elementos do cálculo da fração ideal
Incorporadores imobiliários devem compreender em minúcias o cálculo da fração ideal, sendo um conceito fundamental para garantir o sucesso de um empreendimento imobiliário.
A fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino. A NBR 12.721, seção 3.13, define a “fração ideal” como:
“3.13 fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta”
Segundo o artigo 1°, § 2°, da Lei 4.591/64, cada unidade autônoma terá como parte inseparável uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Para a realização do cálculo da fração ideal será necessário que o incorporador identifique a área total do terreno (área privativa e área comum), além do custo total da construção e do terreno produzido. Em linhas gerais, o terreno produzido rateado em todas as unidades é a fração ideal de cada uma delas.
Agora, vamos explorar os principais elementos para o cálculo da fração ideal.
Área total do terreno
Durante o cálculo, é essencial considerar a área total do terreno como o primeiro elemento. Essa área representa o espaço em que o empreendimento será construído. É fundamental medir a área total do terreno conforme as normas técnicas e legais, levando em conta suas características e particularidades.
Área privativa de cada unidade
A área privativa de cada unidade é o espaço exclusivo de cada proprietário dentro do empreendimento. É importantíssimo medir a área de acordo com as normas técnicas e legais, e deve-se levar em conta as paredes internas e as áreas cobertas e descobertas da unidade. Vale ressaltar que a área privativa de cada unidade é determinante para o cálculo da fração ideal.
Área comum do empreendimento
A área comum do empreendimento é o espaço compartilhado pelos proprietários dentro do empreendimento. Ela inclui áreas como corredores, elevadores, escadas, hall de entrada, áreas de lazer e outras áreas de uso comum.
Custo total da Construção
O custo total da construção diz respeito a todas as despesas inerentes à construção do empreendimento, isto é, o custo total sobre a obra do empreendimento imobiliário.
Terreno Produzido
O terreno produzido, por sua vez, é a junção do custo do terreno (matéria prima do incorporador), acrescido dos custos da incorporação e do lucro do incorporador.
Etapas para realizar o cálculo da fração ideal e o Preço de Cada unidade
Para realizar o cálculo da fração ideal vamos imaginar a seguinte situação hipotética:
A construção de um edifício de dez andares com dez unidades autônomas (apartamentos), sendo uma unidade por andar com a mesma metragem, ou seja, idênticas de tamanho e características. Neste caso, cada unidade terá 10% de tudo (área privativa e área comum), obtendo uma fração ideal (FI) de 0,10000 (dez mil centésimos de milésimos).
Considerando que o custo total da construção do empreendimento foi de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), equivalente a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) de custo para cada unidade, e o custo total do terreno produzido foi de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), equivalente a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) para cada unidade, totalizando o valor total de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), sendo representado proporcionalmente pela sigla “C”.
Logo, para o exemplo acima cada unidade será vendida por R$ 100.000,00 (cem mil reais), sendo que cada unidade representa 10% (dez por cento) do empreendimento, obtendo-se, portanto, uma fração ideal de 0,10000 (dez mil centésimo de milésimo), por unidade.
Porém, caso o edifício possua unidades com diferentes características, seja pelo tamanho ou pela uma vista (para o mar ou para a área verde, por exemplo), poderá haver uma alteração no preço e na fração ideal dada a valorização ou desvalorização de cada unidade.
Ou seja, a fração ideal e o preço de cada unidade dependerá de fatores relacionados a área e a característica própria de cada unidade autônoma. Por isso, cada caso deverá ser analisado com cautela e de forma única.
Ficou alguma dúvida? Entre em contato conosco para que possamos auxiliá-lo.
Influência do cálculo da fração ideal na valorização e comercialização das unidades
Ao calcular a fração ideal de um imóvel, é importante considerar o impacto que esse cálculo terá na valorização e comercialização das unidades. Vamos discutir como a percepção dos compradores sobre a justiça do cálculo e qual o impacto disso no valor de mercado das unidades.
A percepção dos compradores sobre a justiça do cálculo
Os compradores de imóveis frequentemente levantam preocupações acerca da equidade do cálculo da fração ideal. Eles podem se sentir desfavorecidos caso a fração ideal atribuída à sua unidade seja menor do que a de outras unidades no mesmo edifício. Contudo, se a fração ideal exceder as expectativas, o comprador poderá ficar satisfeito.
A fim de evitar conflitos com os compradores, é crucial que o cálculo da fração ideal seja realizado de maneira transparente e imparcial. E você deve estar pronto para esclarecer o cálculo aos compradores e responder a todas as suas eventuais perguntas. A sensação de justiça e da realização de um bom negócio aumenta a percepção de valor usuário, pois lembre-se que de forma geral as pessoas “não se importam em gastar”, desde que estejam fazendo um bom negócio, desde que sintam que estão ganhando em valor algo igual ou superior ao que eles, eventualmente, pagaram.
O impacto no valor de mercado das unidades
O cálculo da fração ideal também pode ter um impacto significativo no valor de mercado das unidades. Quanto maior a fração ideal atribuída a uma unidade, maior será o valor de mercado da mesma. Isso acontece porque na maioria das vezes a fração ideal é usada para determinar a proporção de despesas comuns que cada proprietário deve pagar.
Por exemplo, em muitos condomínios se uma unidade tem uma fração ideal de 5% e as despesas comuns do prédio são R$ 10.000,00 (dez mil reais), o proprietário dessa unidade paga R$ 500,00 (quinhentos reais) das despesas comuns. Se outra unidade do mesmo prédio tem uma fração ideal de 2,5%, o proprietário dessa unidade paga em média R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), em despesas comuns.
Porém, não necessariamente seguirá estas proporções, pois poderá desmotivar a venda das unidades maiores ou menores até porque nem sempre a unidade maior impactará num consumo maior. Por isso a importância do incorporador estar bem assessorado.
É de suma importância que o cálculo seja justo e transparente para evitar desentendimentos com os compradores e garantir que as unidades sejam comercializadas com sucesso.
Legislação e implicações jurídicas do cálculo da fração ideal
Ao lidar com a fração ideal em empreendimentos imobiliários é fundamental que esteja ciente das normas e regulamentos aplicáveis. A Lei 4.591/64, que trata de condomínios e incorporações estabelece que cada unidade imobiliária deve ter uma fração ideal no solo e nas partes comuns do empreendimento.
Revisão das normas e regulamentos aplicáveis
Além da Lei 4.591/64, é importante que você esteja atento a outras normas e regulamentos que podem afetar o cálculo da fração ideal. Por exemplo, a Lei de Uso e Ocupação do Solo do município em que o empreendimento está localizado pode estabelecer regras específicas para o cálculo da fração ideal.
De maneira geral, também deve conhecer as normas e regulamentos aplicáveis à incorporação imobiliária, como a Lei 10.931/04 e a Resolução 4.065/2012 do Banco Central do Brasil que estabelecem regras para a constituição de patrimônio de afetação e para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Consequências legais de um cálculo inadequado da fração ideal
O cálculo inadequado pode ter implicações jurídicas significativas. Por exemplo, se calcular a fração ideal de uma unidade imobiliária de forma inadequada, isso pode resultar em disputas entre os proprietários das unidades e o condomínio. Essas disputas podem surgir devido à desigualdade na distribuição dos encargos e responsabilidades entre os condôminos, por exemplo.
Se um cálculo incorreto resultar em uma fração ideal subestimada para uma unidade, os demais proprietários podem contestar, alegando que estão arcando com uma parcela desproporcionalmente maior das despesas comuns do condomínio. Por outro lado, se superestimar a fração ideal, o proprietário da unidade afetada pode questionar a cobrança excessiva de taxas condominiais, além de impactar diretamente na comercialização da unidade autônoma e no lucro da incorporação.
Importância da conformidade legal no cálculo da fração ideal
Para evitar problemas legais, você deve ser diligente no cálculo da fração ideal. Isso significa que deve ter ciência das normas e regulamentos aplicáveis, bem como ter um sistema de gestão de documentos que permita a rastreabilidade e a verificação da conformidade legal.
Os incorporadores também devem considerar a contratação de uma equipe jurídica especializada em direito imobiliário para ajudá-los no cálculo da fração ideal e na conformidade legal em geral. Pois, isso ajuda a reduzir o risco de disputas legais e garante que o empreendimento esteja em conformidade com todas as normas e regulamentos aplicáveis.
Desafios e problemas comuns no cálculo da fração ideal
Ao realizar o cálculo da fração ideal, você tem que estar ciente dos desafios e problemas comuns que podem surgir.
Divergências nas medições
Há muitas dificuldades, uma das principais é a possibilidade de divergências nas medições das áreas comuns e privativas. Isso pode ocorrer devido a diferentes interpretações das normas técnicas, erros de medição ou mesmo discrepâncias entre os projetos e a obra executada.
Para evitar problemas com as medições, é fundamental contar com profissionais capacitados e experientes, como engenheiros e arquitetos, que possam realizar as medições com precisão e garantir cálculos e medições corretas.
Definição das áreas comuns
Outra dificuldade comum é a definição das áreas comuns do empreendimento. Isso pode incluir áreas como salão de festas, piscina, academia, entre outras.
A fim de evitar problemas na definição das áreas comuns, é de suma importância que você possua um conhecimento preciso das normas técnicas e legais que regulam a definição dessas áreas. Adicionalmente, é fundamental compreender o que é considerado uma área comum em cada caso específico.
Alterações durante a construção
Por fim, outro desafio comum é a possibilidade de alterações durante a construção do empreendimento. Isso pode incluir mudanças no projeto original, alterações nas áreas comuns ou privativas, entre outras.
Lidar com essas alterações requer uma equipe de profissionais capacitados e experientes, que possam avaliar as mudanças e executar os cálculos necessários para garantir a obtenção correta e justa da fração ideal.
Em resumo, o cálculo da fração ideal pode apresentar alguns desafios e problemas comuns, como divergências nas medições, definição das áreas comuns e alterações durante a construção. Contudo, todos esses desafios são superáveis e a forma como você vai lidar com eles certamente contribuirá para o impacto e valorização do seu empreendimento no mercado.
Melhores práticas para garantir um cálculo preciso da fração ideal
Ao incorporar um empreendimento imobiliário, há boas práticas que somadas contribuem para um cálculo preciso da fração ideal. Isso envolve a contratação de profissionais especializados, a verificação da legislação local e a revisão minuciosa da documentação do empreendimento.
Contratação de profissionais especializados
A contratação de profissionais especializados contribuem de forma significativa para um cálculo preciso da fração ideal. Contudo, esses profissionais devem ter conhecimento aprofundado sobre a legislação local, bem como experiência em calcular frações ideais e estar constantemente atualizados sobre as melhores práticas e tendências do mercado.
Durante a contratação destes profissionais, é importante verificar suas credenciais e experiência anterior. Você deve considerar a contratação de uma equipe de advogados especializados em direito imobiliário, que possam fornecer assessoria jurídica durante todo o processo de incorporação.
Verificação da legislação local
A legislação local é um fator crítico que afeta o cálculo da fração ideal. Fique atento e verifique as leis e regulamentos locais para garantir que todo o processo seja feito de acordo com as normas. Isso pode envolver a consulta de leis municipais, estaduais e federais, bem como a verificação de documentos como a convenção do condomínio.
Revisão minuciosa da documentação do empreendimento
A revisão minuciosa da documentação do empreendimento é uma prática essencial. Que envolve desde a revisão de documentos como a convenção do condomínio, a planta baixa do empreendimento, os contratos de compra e venda e outros documentos relevantes.
Quando revisar a documentação do empreendimento, atente-se a verificar se todas as informações estão corretas e atualizadas. Confirme os valores da área total do terreno, área da unidade residencial em questão e a área total construída das unidades.
Atualização da fração ideal ao longo do tempo
A fração ideal é um conceito essencial para a contribuição condominial, sendo uma parte inseparável de cada unidade imobiliária, que representa a sua participação no solo e nas outras partes comuns do condomínio. No entanto, é importante lembrar que ela pode ser atualizada ao longo do tempo, em situações específicas.
Situações em que a atualização se faz necessária
A atualização da fração ideal pode ser necessária em diversas situações, como por exemplo:
- Incorporação de novas áreas comuns ao condomínio, como a construção de uma nova piscina ou academia;
- Alteração do projeto original do condomínio, que pode afetar a distribuição das áreas comuns entre as unidades;
- Aquisição de novas áreas comuns pelo condomínio, como a compra de uma área para estacionamento;
- Mudança na destinação das áreas comuns, como a transformação de uma sala de reuniões em uma sala de jogos.
Processo de atualização e aprovação pelos condôminos
Para atualizar a fração ideal você deve seguir um processo que envolve a aprovação dos condôminos em assembleia. O primeiro passo é contratar um profissional habilitado, como um engenheiro ou arquiteto, para realizar o levantamento das áreas comuns do condomínio e calcular a nova fração ideal de cada unidade.
Com base nos cálculos realizados, é necessário convocar uma assembleia geral de condôminos para apresentar a proposta de atualização da fração ideal. É importante destacar que a aprovação deve ser feita por no mínimo 2/3 dos condôminos presentes na assembleia, de acordo com o Art. 1.352 do Código Civil.
Após a aprovação, é necessário efetuar a alteração da convenção condominial e registrar a nova fração ideal no Cartório de Registro de Imóveis. E devemos também ressaltar que a atualização da fração ideal pode influenciar diretamente na contribuição condominial de cada unidade, sendo assim, é essencial discutir e analisar minuciosamente a proposta com os condôminos antes da aprovação.
Em resumo, a atualização da fração ideal é um processo importante para garantir a justiça na distribuição das despesas condominiais entre os condôminos.
Importância de um cálculo preciso da fração ideal na incorporação imobiliária
É por isso que um cálculo preciso da fração ideal é fundamental para uma incorporação imobiliária bem-sucedida. Como discutido e explicado anteriormente, ela é a medida da participação de cada unidade no terreno e nas partes comuns do condomínio.
Caso o cálculo esteja incorreto poderá haver disputas judiciais e potenciais atrasos na entrega do empreendimento, o que pode gerar prejuízos financeiros e de reputação para o incorporador. Por isso, ter uma equipe de advogados especializados em incorporação imobiliária para auxiliar a realizar ou mesmo analisar o cálculo existente garante a precisão, evitando assim problemas futuros.
Além disso, o cálculo preciso lhe entrega informações valiosíssimas e você deve usá-las para tomar decisões pontuais e estratégicas, como a definição do preço de venda das unidades e a distribuição de áreas comuns. Tendo clareza na participação de cada unidade no terreno e nas partes comuns você consegue e deve definir um preço que entenda como justo e competitivo para as unidades e garantir uma distribuição equilibrada das áreas comuns. Muitas das estratégias de vendas podem ser iniciadas nessa etapa do processo.
Em resumo, um cálculo preciso da fração ideal é fundamental para uma incorporação imobiliária bem-sucedida. Ele ajuda a evitar problemas futuros e tomar decisões estratégicas para reduzir custos desta forma maximizando a rentabilidade do empreendimento.
O escritório de advocacia Oliveira & Dansiguer possui advogados especializados em incorporação imobiliária e direito imobiliário que fornecem suporte jurídico e técnico durante todo o processo da incorporação imobiliária. Com escritório de advocacia em Alphaville e escritório de advocacia em Pinheiros.
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