Uma obra junta, ao mesmo tempo, contratos de terreno, aprovação na prefeitura, registro em cartório, equipe própria e terceirizada, fornecedores e, no caso da incorporação, compradores que pagam antes de o prédio ficar pronto. Cada uma dessas frentes tem regras próprias, e um erro em qualquer delas pode travar o empreendimento.
O Oliveira & Dansiguer presta assessoria jurídica a construtoras, incorporadoras, loteadoras e empreiteiras, do estudo do terreno à entrega das chaves e ao pós-obra. O escritório fica em Pinheiros (São Paulo) e tem unidade em Alphaville (Barueri).
Incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária é regida pela Lei 4.591/1964 e só pode começar a vender unidades depois do registro no cartório. Acompanhamos todas as etapas:
- Análise jurídica do terreno e da viabilidade do empreendimento.
- Montagem e registro do memorial de incorporação.
- Instituição do patrimônio de afetação e enquadramento no regime especial de tributação.
- Conferência da fração ideal e da convenção de condomínio.
- Modelos de contrato de venda, permuta com o dono do terreno e distrato.
Contratos de obra
Redigimos e revisamos contratos de empreitada, administração de obra, prestação de serviços, fornecimento de materiais e parcerias entre incorporadores. O foco é deixar claros prazos, medições, garantias, multas e a divisão de responsabilidades, que é onde costuma nascer o litígio.
Trabalhista na construção civil
O setor tem regras específicas de segurança, adicionais e terceirização. Orientamos sobre as leis trabalhistas na construção civil, contratação de mão de obra e responsabilidade solidária com empreiteiras, e fazemos a defesa em reclamações trabalhistas e fiscalizações.
Vícios construtivos e responsabilidade
Depois da entrega, construtoras e incorporadoras respondem por defeitos da obra dentro dos prazos legais. Atuamos na prevenção, com manual do proprietário e procedimentos de assistência técnica, e na defesa em ações de indenização. Veja mais sobre a responsabilidade civil de construtores e incorporadores e sobre o prazo para reclamar de vício de construção.
Como funciona a assessoria
Atendemos por projeto (um empreendimento específico) ou de forma contínua, com acompanhamento mensal das demandas da empresa. Em ambos os casos começamos por uma reunião para entender a operação, os contratos em uso e os riscos já conhecidos. Para conversar sobre o seu empreendimento, fale com a nossa equipe.
Questões de compra, venda e locação de imóveis prontos estão na página de Direito Imobiliário.
Perguntas frequentes
Quando a incorporadora pode começar a vender as unidades?
Somente depois do registro da incorporação no cartório de registro de imóveis, com o memorial e os documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591/1964. Vender antes disso sujeita o incorporador a sanções.
O patrimônio de afetação é obrigatório?
Não é obrigatório, mas separa o patrimônio de cada empreendimento do restante da empresa, dá mais segurança aos compradores e permite optar pelo regime especial de tributação.
Por quanto tempo a construtora responde por defeitos na obra?
O Código Civil prevê garantia de 5 anos para solidez e segurança da obra, e a jurisprudência admite ação de indenização por vícios construtivos em até 10 anos. Os prazos variam conforme o tipo de defeito.
A construtora responde pelos trabalhadores da empreiteira?
Pode responder. Na terceirização, a contratante tem responsabilidade subsidiária pelas verbas trabalhistas e, em alguns casos, solidária. Contratos bem redigidos e fiscalização da empreiteira reduzem esse risco.