REVISÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO: SAIBA COMO PROCEDER

Se está tendo dificuldades com o valor pago no aluguel, entenda, a seguir, como é possível pedir a revisão nos contratos de locação.

Ao firmar um contrato de locação, por ser um acordo entre as partes, presume-se haver equilíbrio nas prestações entre o locador e o locatário, no que cabe a cada um fazer.

No entanto, condições adversas podem trazer desequilíbrio à essa relação com excessiva vantagem ou onerosidade a um dos lados.

Nesse sentido, as partes podem pedir a revisão do contrato de locação, ou seja, a ação revisional contratual por meio do judiciário, a fim de ajustar o valor pago no aluguel.

Tal ação tem por base o artigo 19, da Lei de Locações Urbanos, que dispõe o seguinte:

“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

Se o contrato já estiver vigente, por no mínimo três anos, tanto o locatário, quanto o locador podem solicitar a revisão do valor do aluguel, comprovando a desproporcionalidade.

Podemos citar alguns exemplos:

       a) ausência de reparos no imóvel de responsabilidade do locador;

       b) ou quando há melhorias na área e a contraprestação paga pelo locatário não corresponde à valorização do imóvel. 

No entanto, fatos recentes e imprevisíveis, como a alta do IGPM e o Covid, ocorreram e possibilitaram o entendimento da revisão contratual, até mesmo antes do período previsto em lei.

Sendo assim, para exercer esse direito é importante saber quando ele surge e estar acompanhando de um profisisonal (advogado) que entende do assunto.

Desequilíbrio entre as partes no contrato de locação

A imprevisibilidade e a onerosidade sobrevindas não devem compor o contrato e trazer risco à harmonia na relação entre locador e locatário.

Nesse sentido, os artigos 478, 479 e 480, do Código Civil, discursam sobre a teoria da imprevisibilidade.

A revisão de um contrato serve para reequilibrar econômica e financeiramente as condições entre as partes contratantes.

Caso a resolução amigável não seja possível, existe a possibilidade de buscar o seu direito através de ação revisional judicial. 

Alta do IGPM e os efeitos do Covid

Ao alugar um imóvel é estabelecido, entre vários outros termos, como e quando se dará o reajuste e o índice de referência do valor pago mensalmente a título de aluguel.

Nesses casos, normalmente, é utilizado o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação e considera a acumulada nos últimos 12 meses.

No período de junho/2020 a junho/2021, por exemplo, o índice apresentou uma alta histórica desde o Plano Real, atingindo seu maior patamar de 35,75%.

Já no ano de 2021 (janeiro a junho), acumulou 15,08%. (Fonte: FGV).

Esse impacto na alta do valor no aluguel pago pelo inquilino, bem como advento do Covid, quando muitos tiveram seus ganhos reduzidos, afetou essa relação.

Iniciou-se então uma onda de tentativas de negociação dos contratos de locação para que essa alta não fosse suportada além da previsibilidade até então esperada.

Diante das negativas pelo locador, a via judiciária se fez necessária para reavaliar o contrato.

Muito embora a lei determine três anos para a revisão, não é impeditivo para que as partes questionem eventuais abusos antes do prazo.

O entendimento do judiciário tem sido favorável pela substituição do IGPM por outro índice que demonstre a atual realidade – o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), por exemplo.

No período em que o IGPM alcançou incríveis 35,75%, o IPCA mediu 8,35%, tornando-se um reajuste mais adequado (Fonte: IBGE).

Os tribunais tem assegurado esse direito aos que pedem pela revisão contratual, antecipando a decisão em caráter de urgência, até o final do processo.

Fique sempre atendo ao seu direito e busque por uma assessoria jurídica que entenda do assunto.

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