O crowdfunding imobiliário é uma modalidade de financiamento coletivo que tem ganhado popularidade nos últimos anos e que tem chamado a atenção das incorporadoras para captar investimentos para seus empreendimentos. Essa forma de financiamento coletivo permite que mais pessoas invistam em projetos imobiliários, proporcionando um impulsionamento de recursos disponíveis.
Originalmente, o crowdfunding vem da ideia de um autor pedir uma contribuição pública para que as pessoas financiem coletivamente a concretização de algum projeto. Cada pessoa faz uma colaboração com uma quantia, em troca de alguma recompensa relativa pré-determinada, em plataformas criadas especificamente para gerenciar e dar transparência a este tipo de transação.
Já o crowdfunding imobiliário é considerado um investimento e é regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), por meio da Instrução nº 588/17, sendo posteriormente revogada em abril de 2022 e estando atualmente com redação dada pela Resolução CVM 158 de 29/06/2022.
Tem por finalidade a captação de recursos através de oferta pública de distribuição de valores mobiliários dispensada de registro na CVM, por uma sociedade empresária de pequeno porte e intermédio de plataforma eletrônica de investimento participativo, tendo uma pluralidade de investidores para financiar coletivamente o projeto.
O empreendimento imobiliário pode variar desde a construção de um edifício residencial até o desenvolvimento de um complexo comercial. Os investidores podem participar com diferentes quantias de dinheiro (a depender das regras de cada plataforma) e, em troca, recebem uma parcela do Valor Geral de Vendas (VGV) do projeto, ao final.
Como funciona o Crowdfunding Imobiliário?
Conforme a Resolução 158/22, são permitidas as sociedades empresárias de pequeno porte, cujo faturamento bruto anual seja de:
- R$ 40 milhões para uma empresa individual;
- R$ 80 milhões consolidado para todo o conjunto de entidades que estejam sob um controle comum, caso a empresa seja controlada por outra pessoa jurídica, fazer parte de um grupo econômico ou fundo de investimento.
Se a empresa não tiver completado um ano, o valor fica proporcional ao número de meses completos em atividade.
O valor permitido para captação via crowdfunding imobiliário é de até R$ 15 milhões em uma única plataforma, com prazo de captação que não ultrapasse 180 dias, devendo ser definidos antes do início da oferta.
Não é possível que a empresa realize nova oferta dentro do prazo de 120 dias, a contar da data de encerramento da oferta anterior que tenha tido êxito.
Qualquer pessoa física com CPF pode investir em crowdfunding imobiliário, bastando se cadastrar e atender aos requisitos de cada plataforma eletrônica disponível. Ao final do empreendimento, todos os investidores recebem o valor investido acrescido do rendimento.
Em até 7 (sete) dias após a data do encerramento da oferta, a plataforma deve realizar a transferência do montante final investido para a sociedade empresária de pequeno porte, se alcançar o valor da captação pretendida. Ou, estornar aos investidores na hipótese de não se atingir o valor.
Diferença entre Crowdfunding Imobiliário e Fundos Imobiliários
Os Fundos Imobiliários são ativos variados do mercado imobiliário administrados por um gestor e que distribuem rendimentos mensais quando há dividendos.
Já no Crowdfunding Imobiliário, o investidor tem mais autonomia. Ele escolhe o empreendimento imobiliário que quer alocar os recursos e recebe o retorno de uma vez, no fim do empreendimento.
O crowdfunding imobiliário é uma alternativa para os incorporadores em obter uma fonte de financiamento diversificada, em vez de depender exclusivamente de instituições financeiras ou investidores privados.
Permite que a incorporação imobiliária alcance um grande número de investidores potenciais através de plataformas online, aumentando a base de investimento com a maior visibilidade alcançada, além de reduzir os custos associados à captação de recursos.
Para um melhor desempenho na oferta do projeto, é fundamental contar com um advogado imobiliário. É preciso apresentar o empreendimento com todo o potencial de retorno ao investidor, além do histórico da empresa, comprovando projetos anteriores concluídos, documentos como certidões negativas, contrato social, memorial de incorporação, entre outros itens relevantes para atrair o interesse dos investidores e atender ao exigido pela CVM para a oferta pública.
Se você tem dúvidas ou quer saber mais, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advogados em Alphaville e escritório de advogados em Pinheiros, contando com profissionais especializados em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
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