O Valor Geral de Vendas (VGV) é um importante cálculo a ser feito para indicar a viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário. É com base neste resultado que é possível estimar a rentabilidade da incorporação imobiliária ou do loteamento. Apesar de parecer uma conta simples, há variáveis que influenciam no valor e, quanto mais preciso for o estudo, mais próximo será o VGV efetivamente concretizado.
Saber calcular o Valor Geral de Vendas (VGV) é fundamental para o êxito de um empreendimento, haja vista que um mau planejamento impactará a saúde financeira da incorporação imobiliária.
Como calcular o Valor Geral de Vendas (VGV) de um empreendimento imobiliário?
Basicamente, o cálculo do Valor Geral de Vendas (VGV) é o resultado do número total de unidades autônomas pelo valor médio de cada uma:
Ou seja, um projeto imobiliário com 100 unidades autônomas e valor médio de R$ 450.000,00, tem um potencial de receita de R$ 45.000.000,00.
Vale ressaltar que o VGV é uma estimativa e pode não refletir o valor final da receita arrecadada com as vendas realizadas. Contar com um advogado imobiliário especialista é imprescindível para tornar essa projeção o mais realista possível e não colocar em risco a lucratividade esperada.
Na avaliação do Valor Geral de Vendas (VGV), podemos pensar a análise em despesas com:
- Aquisição do terreno;
- Execução da obra e custos da incorporação imobiliária;
- Investimentos para a venda do empreendimento.
O que inclui fatores como:
- Valor máximo a ser pago no terreno;
- Custo total para a construção;
- Público-alvo;
- Lucro desejado;
- Margem de negociação;
- Investimentos na divulgação (marketing).
De modo geral, as estimativas no mercado imobiliário é de que o lucro ótimo da incorporação imobiliária fique em torno de 10% a 20% (podendo ser maior ou menor, a depender do planejamento e da estratégia adotada).
Índices aplicáveis no cálculo do Valor Geral de Vendas (VGV)
Para que o resultado seja o mais assertivo possível, vale ter em mente os seguintes índices:
1. INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)
Medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), é um índice que apura a variação dos custos de matéria-prima e mão de obra na construção civil. É utilizado no reajuste dos contratos de imóveis de compra e venda.
2. IPC (Índice de Preços ao Consumidor)
Mede a variação de preços de alguns tipos de bens destinados ao consumidor final e o comportamento em relação à oferta e demanda no mercado de famílias com renda mensal entre 1 a 40 salários mínimos pelo IBGE. É um dos vários índices que mede a inflação, servindo de base para o reajuste de valores como aluguel, por exemplo.
3. IGP (Índice geral de Preço)
Também um índice mensal de inflação que tem como referência a média aritmética de outros índices: IPA – Índice de Preços ao Produtor Amplo, IPC e INCC, citados acima, com base em produtos, serviços e mão de obra que inclui os produtores/ cadeia produtiva, além dos consumidores.
4. BDI (Benefício e Despesas Indiretas)
É o cálculo de despesas indiretas específicas para cada obra, compondo o Valor Geral de Vendas (VGV) mais adequado de cada unidade a ser comercializada. Em linhas gerais, são as despesas que são atribuídas diferentemente para cada incorporação imobiliária ou loteamento, tais como:
- Tributos municipais, estaduais e federais;
- Contratação de Seguros ou garantias dadas;
- Capital reservado para o caso de imprevistos não segurados;
- Variação do percentual de lucratividade;
- Potencial de rentabilidade do valor investido no empreendimento imobiliário, caso estivesse aplicado no mercado financeiro;
- Custos administrativos específicos que cada obra pode demandar.
Contar com uma assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário, fará com que essas projeções acompanhem as atualizações do mercado de acordo com índices e normas vigentes, além de trazer mais segurança nas relações jurídicas e contratuais, reduzindo eventuais pagamentos de multas e indenizações por falta de previsibilidade no negócio a ser realizado.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advocacia em Alphaville e escritório de advocacia em Pinheiros, contando com profissionais especializados em diversas áreas do direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
Caso esteja com dificuldades e tenha interesse em resolver a questão ou saber mais sobre os nossos serviços, agende uma consulta.
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