A reserva de unidade imobiliária é uma prática comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária e que antecede um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, a incorporadora imobiliária deve se atentar às questões legais destas tratativas iniciais para que não seja confundido com o compromisso de compra ou obrigação do interessado, visto que a lei impede que as unidades sejam comercializadas antes do registro de incorporação.
Antes de iniciar um empreendimento, a incorporadora realiza um cálculo do empreendimento, conhecido como Valor Geral de Vendas (VGV) que é um estudo aprofundado da viabilidade econômica do projeto, bem como definição do público-alvo e estratégias de marketing para um bom desempenho das vendas das unidades autônomas do empreendimento.
Se definida a realização do empreendimento, muitas incorporadoras iniciam a divulgação e inúmeros corretores de imóveis entram em ação para a prospecção das vendas, a conhecida venda do imóvel “na planta”, sendo assim, a reserva de unidade autônoma é uma etapa natural deste processo de compra e venda.
Neste aspecto, a assessoria jurídica de um advogado imobiliário é fundamental para que a incorporação imobiliária não sofra penalizações como pagamento de multa de 50% do valor pago no imóvel em favor do adquirente e/ ou incorrer em crime contra o consumidor, nas negociações que se iniciarem antes do registro do memorial de incorporação.
Saliente-se que o prazo prescricional para a solicitação do pagamento da multa é de 10 anos, conforme art. 205, do Código Civil.
Cuidados Legais da Reserva de Unidade Imobiliária
A Lei 4.591/64 que regulamenta as incorporações imobiliárias de Incorporações Imobiliárias e que sofreu alteração posterior, estipulava no artigo 32:
Portanto, a lei vedava qualquer tipo de negociação, e ainda, é clara ao estipular no artigo 66, inciso I, que se trata de contravenção à economia popular negociá-los sem satisfazer as exigências legais.
Com a recente publicação da Lei 14.382 de 27/06/2022, houve uma importante alteração no momento em que se entende o início da comercialização, alterando o artigo 32 para:
Ao trocar a palavra negociação para alienar ou onerar, faz-se necessário entender o que está compreendido no conceito de alienação ou oneração na legislação. Por se tratar de uma recente alteração na lei, ainda não se tem um posicionamento claro dos tribunais, contudo, para uma maior segurança jurídica nas relações comerciais pretendidas pela incorporadora imobiliária, é muito importante distinguir o contrato de promessa de compra e venda do termo de reserva de unidade.
O contrato de promessa de compra e venda antes do registro do memorial de incorporação pode caracterizar descumprimento legal, visto que uma vez registrado em cartório, confere ao adquirente um direito real de compra, sendo um princípio de oneração a ele imputada.
Tampouco é permitido qualquer recebimento de valores, configurando notadamente o início da alienação.
Já o termo de reserva de unidade, poderá ser negociado ainda sem o registro de memorial de incorporação, desde que não se caracterize a alienação ou oneração. Ou seja, é possível reservar a unidade sem adiantamento de qualquer quantia financeira, dando início aos termos que se configurará uma futura compra, devendo indicar a falta do registro da incorporação, se negociada anteriormente.
Este termo não pode, de modo algum, ter características de início de alienação ou oneração, o interessado não assume a obrigatoriedade da compra. Na reserva de unidade, pode ser estipulado um prazo de vencimento do termo para que seja substituído por um contrato de promessa de compra e venda quando os requisitos legais sejam apresentados ou demais condições firmadas entre as partes.
É imprescindível que a incorporadora imobiliária conte com um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redução de eventuais prejuízos por imperícia nas negociações das unidades autônomas do empreendimento.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritórios com advogados em Alphaville e advogados em Pinheiros, uma equipe multidisciplinar especializada em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
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