O Regime Especial de Tributação (RET) para incorporação imobiliária é um modelo simplificado na apuração e recolhimento de tributos do IRPJ, CSLL, PIS/ PASEP e COFINS. O regime especial tributário é uma maneira do Governo conceder um benefício fiscal para estimular a economia no setor ou ajudar uma atividade econômica em crise, sendo o RET uma importante forma legal de redução tributária para a incorporadora.
Instituído pela Lei nº 10.931/2004, é aplicável à incorporadora imobiliária em caráter opcional e irretratável, não cabe desistência enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação imobiliária.
Quem pode utilizar o benefício fiscal?
O incorporador imobiliário, pessoa física ou jurídica, que tenha o compromisso ou efetive a venda de frações ideais de terreno, com o objetivo de vincular tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação, coordenando e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas.
É importante salientar que o benefício não é dado ao incorporador diretamente, mas sim, para cada incorporação imobiliária submetida ao RET. Há meio eletrônico disponível para solicitar a abertura do processo digital, porém é fundamental contar com a assessoria de um advogado imobiliário especialista e, assim, evitar equívocos que possam frustrar a redução fiscal e ensejar a empresa em dívida tributária.
Requisitos para o Regime Especial de Tributação (RET)
Um dos principais requisitos e, também, objeto de discussão da lei acima mencionada é que a incorporação tenha realizado a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.
Ou seja, é preciso estabelecer o patrimônio de afetação, a separação clara entre as contas da incorporadora e do empreendimento em construção para que o patrimônio de ambas não se misturem. Adicionalmente, é necessário inscrever a “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para que a administração se dê em CNPJ próprio, havendo uma proteção aos recursos destinados à obra.
Demais requisitos:
- Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- Regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela RFB;
- Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
- Regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP);
- Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN);
- Não ter sofrido sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente;
- Possuir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.
Alíquotas no Regime Especial de Tributação (RET)
O Regime Especial de Tributação corresponde ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/ PASEP e COFINS na alíquota total de 4% das receitas mensais recebidas, podendo ser deduzido deste total, as devoluções ou vendas canceladas e descontos incondicionais concedidos.
Os percentuais são distribuídos da seguinte forma:
- 1,26% – IRPJ;
- 0,66% – CSLL;
- 1,71% – COFINS;
- 0,37% – PIS/ PASEP.
Para efeito de comparação, nos outros modelos possíveis de regime tributário na incorporação imobiliária, têm alíquotas de aproximadamente:
- Lucro Presumido: 5,93% e 6,73% sobre o faturamento (VGV – valor geral de vendas). Considerando que no lucro presumido a presunção de lucro para as atividades de incorporação é de 8%;
- Lucro Real: entre 33,25% e 43,25% do lucro do empreendimento.
Minha Casa Minha Vida/ Casa Verde e Amarela
Os imóveis residenciais de interesse social do projeto governamental ”Minha Casa, Minha Vida”, receberam uma alíquota ainda menor na unificação dos tributos, equivalente a 1% para as unidades habitacionais no valor de até R$ 100.000,00.
Para as incorporadoras que optaram pelo RET, a Lei. 13.970 de 26/12/2019, que alterou a Lei 10.931/04 garantiu a aplicação do regime especial até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que constam do memorial de incorporação, independentemente da data de venda. Para os contratos de construção, é válido até o recebimento integral dos valores relativos ao respectivo contrato.
A nova lei trouxe melhor compreensão em relação ao limite e vigência da medida fiscal, visto que a Lei 10.931/04 era omissa quanto à aplicação do RET sobre receitas decorrentes da venda de imóveis após a conclusão e entrega do empreendimento imobiliário, desde que a construtora tenha sido contratada ou iniciado as obras até 31 de dezembro de 2018.
Outra questão é que a Lei 13.970/19 prorrogou o uso do RET para as construtoras de moradias do projeto “Minha Cassa, Minha Vida” com novas regras a partir de 2020, já rebatizada de “Casa Verde e Amarela”, no novo governo eleito.
A partir de 01/01/2020, para os contratos assinados ou obras iniciadas nos projetos sociais de construção de moradias (“Casa Verde e Amarela”), o Regime Especial de Tributação (RET) aumentou-se a alíquota para 4% e o valor autorizado da unidade habitacional aumenta para R$ 124.000,00.
Portanto, independentemente da mudança política ente as gestões de governo, a depender do ano em que a incorporação imobiliária solicitou o RET, é ainda possível recolher o benefício fiscal da alíquota de 1%.
Para a garantia e segurança jurídica da melhor aplicação da lei, é imprescindível contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário.
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