O patrimônio de afetação tem por finalidade estabelecer uma distinção entre as contas da incorporadora imobiliária e do empreendimento em construção, garantindo uma separação clara entre eles para que o patrimônio da empresa não se misture com o caixa destinado à obra. Dessa forma, além de proteger os adquirentes em caso de problemas financeiros e eventual falência da incorporadora, o patrimônio de afetação impede que os recursos de um projeto sejam desviados para outros empreendimentos.
A separação do capital assegura que a obra terá os recursos mais apropriadamente geridos ao fim a que se destina. Assim, os consumidores obtêm maior transparência e capacidade de fiscalização, além da segurança jurídica tanto na aquisição de um imóvel, quanto no investimento no setor.
Salientamos que o patrimônio de afetação fica sujeito à dívidas contraídas do próprio empreendimento com credores e/ ou encargos.
Como Funciona?
Instituído pela Lei 10.931/04, que alterou a Lei 4591/64 das incorporações Imobiliárias, é necessário que o incorporador imobiliário, ou quando for o caso, também pelos titulares de direitos sobre a aquisição, formalize a adoção do patrimônio de afetação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente ou já constar o termo no Memorial de Incorporação. É um regime opcional.
Uma vez constituído, passa a ser administrado com CNPJ, contabilidade e recursos próprios pela entidade gestora, que pode ser a própria incorporadora. A gestora deve prestar contas periodicamente aos adquirentes, garantindo a transparência na gestão dos recursos.
Os recursos obtidos com a venda das unidades imobiliárias são depositados em uma conta específica, chamada de conta de afetação, e devem ser utilizados exclusivamente para a execução do empreendimento. Isso permite que outra empresa ou instituição financeira assuma a gestão e conclua a obra, em caso de falência da incorporadora originária.
É possível nomear pessoa física ou jurídica para fiscalizar o patrimônio de afetação e cuidar dos interesses dos adquirentes e assegurar a correta aplicação dos recursos destinados à obra, não havendo relação com a qualidade da obra, prazo de entrega ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor.
Mas, se no exercício da fiscalização, obtendo acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado, poderá responder por eventuais prejuízos causados pela falta de zelo e dedicação.
É fundamental contar com a assessoria jurídica de um advogado especialista em Direito Imobiliário e, assim, garantir realmente que haja cumprimento das obrigações conforme a lei.
Lei do Distrato e o Patrimônio de Afetação
Conforme nova redação dada pela Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, em caso de desistência do comprador em adquirir imóvel, a incorporadora que adotar o patrimônio de afetação, poderá reter até 50% da quantia já paga por ele, em vez dos 25% estabelecidos em outro modelo, deduzindo-se as despesas e encargos relacionados ao imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o “Habite-se” ou documento equivalente, expedido por órgão público competente.
Benefícios do Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária
Apesar de ser opcional à incorporadora adotar ou não este modelo, constituir patrimônio de afetação traz muitas vantagens.
É uma oportunidade para a incorporadora imobiliária atrair mais investidores, quando se tem a garantia de que há recursos especificamente destinados à construção da obra, oferecendo maior segurança na realização de negócios com adquirentes que pretendem comprar imóvel na planta e prestadores de serviço.
Outra vantagem é no aspecto tributário. É aplicável à incorporação imobiliária, um regime especial de tributação (RET), que funciona com o mesmo propósito do Simples Nacional de desburocratizar o recolhimento de tributos, unificando o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
O advogado imobiliário pode orientar incorporadores, construtoras e adquirentes quanto aos aspectos legais relacionados ao patrimônio de afetação, garantindo o cumprimento das normas e a proteção dos interesses das partes envolvidas.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advocacia em Alphaville e escritório de advocacia em Pinheiros, com equipe multidisciplinar especializada em diversas áreas do Direito,, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
Caso esteja com dificuldades e tenha interesse em resolver a questão ou saber mais sobre os nossos serviços, agende uma consulta.
Gostou do conteúdo? Comente e compartilhe!
Veja também
Saiba sobre a ilegalidade na cobrança do ISS na Incorporação Imobiliária
Entre em contato agora mesmo por meio do telefone ou preencha o formulário abaixo informando os detalhes do seu caso que entraremos em contato contigo o mais rápido possível.