Entender o processo de usucapião é de extrema importância para quem está envolvido com a compra e venda de imóveis. Seja uma imobiliária seja uma pessoa que queira negociar uma propriedade nessa situação, entender sobre o assunto pode evitar muita dor de cabeça.
Afinal, a usucapião permite a aquisição da propriedade de um bem através da posse prolongada e ininterrupta em um período mínimo de tempo. Portanto, saber como funciona esse procedimento pode prevenir problemas legais. Assim como facilitar transações imobiliárias de forma segura e transparente.
O que é usucapião e como funciona
A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade. Em outras palavras, a pessoa torna-se dona do imóvel pelo simples fato de ocupá-lo de forma contínua e pacífica por um determinado período de tempo.
Assim, quem reside em uma casa, por exemplo, que não é sua, pode mesmo assim ter direito à posse legal do bem. Ou seja, até sem ter a escritura consegue passar a ser o proprietário do imóvel com a usucapião.
Além disso, há diferentes tipos de usucapião, sendo que cada um possui requisitos específicos. Há também requisitos gerais.
Quais são os requisitos gerais
Para acontecer a usucapião, a situação deve atender requisitos básicos, independentemente do tipo de usucapião. Veja quais são eles a seguir:
Intenção de dono
Para conseguir um imóvel através de usucapião, um dos requisitos é que a pessoa que mora no local tenha intenção de dono. Isso quer dizer que o residente da casa ou apartamento deve fazer aquilo que se faz normalmente quando se tem um bem. Isto é, arcar com os seus custos, cuidar, realizar manutenção periódica.
Posse pacífica
Outro requisito para obter a usucapião é que o dono da propriedade não se oponha ao desejo do morador de ter a posse do imóvel.
Posse contínua e duradoura
Também é necessário que o morador esteja no local há bastante tempo, durante o qual não pode haver interrupção. Ou seja, o indivíduo deve viver de maneira ininterrupta no imóvel pelo menos dois anos. E o máximo de tempo é de 15 anos, sendo que isso depende do tipo de usucapião.
Posse justa
Outro requisito é a posse justa. Isso significa que o indivíduo não pode ocupar o bem de forma violenta ou clandestina e nem mesmo precária.
Posse com justo título e boa-fé
O morador precisa acreditar que vive no local legalmente, apesar de estar enganado. E nesse sentido ele pode ter um documento que acredita ser verdadeiro ou suficiente, como um contrato de gaveta ou acordo entre pessoas. Mas esse requisito não é exigido em todos os tipos de usucapião.
O bem não pode ser público
O imóvel não pode ser do governo, porque a usucapião refere-se apenas a bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente. Assim, a usucapião está prevista porque a lei entende que nenhum imóvel privado pode ficar sem utilidade social.
Quais são os seus tipos
A usucapião pode ocorrer em diferentes ocasiões. Confira a seguir quais são elas:
Usucapião ordinária
Nesse tipo, o indivíduo deve ter um título do bem ou boa-fé. Mas é necessário que viva no local a pelo menos 10 anos sem interrupções, podendo reduzir esse tempo se fez melhorias no local.
Usucapião extraordinária
Ocorre mesmo quando não há um título de propriedade e nem boa-fé. Porém, a pessoa deve morar no local há, pelo menos, 15 anos, sendo que o tempo reduz para 10 se houve obras de melhoria.
Usucapião especial urbana
Aqui, não é preciso ter boa-fé e nem título do imóvel. No entanto, o morador precisa estar no local, no mínimo, há cinco anos e não ter nenhum imóvel em seu nome. Além disso, o bem pode ter no máximo 250 metros quadrados.
Usucapião especial rural
Assemelha-se com o especial urbano, com a diferença que a propriedade precisa ter, no máximo, 50 hectares. Além disso, quem vive no local deve produzir também. Assim como estar lá há, pelo menos, cinco anos e não ter outros imóveis.
Usucapião especial coletiva
Esse tipo de usucapião serve para famílias de baixa renda que vivem em locais com área maior que 250 metros quadrados. Desse modo, elas devem dividir a propriedade de forma igual e viver lá, no mínimo, há cinco anos.
Usucapião especial familiar
Aqui, a usucapião é destinada a quem mora em um imóvel urbano e dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Para tanto, o bem deve ter até 250 metros quadrados e ser de propriedade comum do ex-casal. E o indivíduo deve viver lá há, pelo menos, dois anos.
Usucapião habitacional
Esse tipo beneficia indivíduos que não têm condições financeiras de compra um imóvel. Assim, não é preciso boa-fé e nem algum tipo de título. Mas é necessário viver no local, no mínimo, há cinco anos, e o imóvel não pode ultrapassar os 250 metros quadrados
Como vender imóvel em usucapião
Para vender um imóvel em usucapião, é fundamental ter em mãos a documentação que comprove a posse prolongada e ininterrupta. Assim como a regularização da situação perante o cartório de registro de imóveis.
No entanto, se a pessoa pretende vender o imóvel antes que o processo de usucapião finalize, é preciso estar atento. Afinal, nessa fase, não existe ainda o título de propriedade em seu nome, sendo que esse documento é fundamental para comprar e vender o bem.
Nesse caso, uma alternativa é vender a posse do imóvel. Assim, no contrato de compra e venda não haverá a transferência da propriedade, mas sim, a transferência de posse. Desse modo, quem passa a ter a passe continua a solicitação da usucapião.
Já para a venda da posse do imóvel, o melhor é que ambas as partes redijam o contrato. E depois assinem em cartório, o que exige a assinatura ainda de duas testemunhas. De qualquer forma, recomenda-se ter o auxílio de um advogado imobiliário. Ele é o profissional especializado para garantir que todas as etapas sejam cumpridas corretamente.
Como comprar imóvel em usucapião
Ao comprar um imóvel em usucapião, o interessado deve analisar cuidadosamente a situação jurídica do bem. Assim como verificar se todos os requisitos legais foram atendidos pelo antigo possuidor.
Além disso, é importante solicitar a certidão negativa de ônus e a certidão de matrícula atualizada do imóvel. E se o comprador adquiriu apenas a posse do imóvel e ele mesmo vai solicitar a usucapião, é preciso entrar com uma ação.
Ela pode ser judicial ou extrajudicial, sendo que a primeira é a mais comum e corre na justiça. Já na ação extrajudicial, o processo ocorre no cartório de notas e, depois, continua no cartório de registro de imóveis.
Em ambos os casos, a presença do advogado é obrigatória. Por isso o melhor é que ele seja qualificado para concluir não só a compra com segurança e tranquilidade. Mas também o processo de usucapião. Então, se você precisa de serviços de alta qualidade entre em contato conosco!