O distrato de imóvel ocorre quando se pretende a rescisão do contrato de compra e venda, até a entrega das chaves. Pode ocorrer por diversos motivos e pela iniciativa tanto do comprador quanto do vendedor, sendo aplicável multa e/ ou indenização a depender da causa. Saiba abaixo os detalhes de como funciona e como proceder no distrato imobiliário.
A Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, é a responsável por disciplinar o contrato do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, e veio, principalmente, para regulamentar de forma clara, quanto à cobrança de multa e indenização. Quando são cabíveis, conforme a motivação que originou a desistência na compra e venda do imóvel.
O distrato do imóvel na planta pode ocorrer por vontade do comprador, devido a razões pessoais ou porque não há o cumprimento das obrigações contratuais pela construtora e/ ou incorporadora imobiliária.
Também, pode ocorrer o distrato imobiliário por parte do vendedor. A inadimplência do comprador é a causa mais comum nesta hipótese.
O primeiro passo, é comunicar a outra parte sobre a desistência na compra e venda. Geralmente, os termos da rescisão já foram estipulados no contrato. Por isso, é fundamental contar com um advogado imobiliário antes mesmo de assiná-lo, para resguardar direitos e prever cláusulas que vislumbrem o cenário da rescisão, de modo a evitar os conflitos no futuro.
Multa no Distrato de Imóvel
Importante salientar que o atraso de até 180 dias na entrega do imóvel, não dá causa para o distrato de imóvel ou indenizações ao comprador (Lei 13.786/18, artigo 43-A).
Passado este prazo, o comprador poderá:
- Desistir da compra:
Desde que o próprio comprador não tenha influenciado no atraso, terá direito a restituição de todos os valores pagos, mais a multa prevista no contrato, com a devida correção monetária.
- Manter a aquisição do imóvel:
Apesar do atraso, se o comprador optar por receber o imóvel e estando em dia com suas obrigações, terá direito à indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago, por cada mês de atraso e proporcional aos dias, quando não se completar um mês integral.
Agora, outra situação ocorre quando o comprador decide pelo distrato do imóvel na planta sem que haja responsabilidade do vendedor.
Neste caso, o comprador terá direito aos valores pagos corrigidos conforme índice estipulado no contrato, deduzindo-se:
- Despesas e encargos, como a comissão de corretagem imobiliária e impostos;
- A multa prevista no contrato, que não pode ser superior a 25% do valor pago.
Contudo, se a incorporação imobiliária adotar o patrimônio de afetação, a multa poderá ser de até 50% da quantia já paga pelo comprador, ao invés dos 25% estabelecidos acima, deduzindo-se, também, as despesas e encargos.
Direito de arrependimento no Distrato de Imóvel
A Lei do Distrato prevê o direito de arrependimento ao comprador do imóvel, cujo contrato tenha sido firmado fora da sede da incorporadora, como por exemplo, um estande de vendas, tendo por base o Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, o comprador terá até 7 dias para comunicar a desistência, devendo enviar Carta Registrada com Aviso de Recebimento (AR). A data da postagem será a referência para considerar o prazo do direito de arrependimento.
Assim, o comprador terá direito à restituição de todos os valores pagos, sem descontos.
Mesmo com a regulamentação clara da lei, é importante procurar um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Algumas vezes, o comprador enfrenta situações alheias à sua vontade que, com o auxílio de um advogado pode negociar soluções com o vendedor sem que haja o distrato de imóvel ou grandes perdas financeiras. O contrato é acordo entre as partes, se ambos concordarem com as condições, todos saem ganhando.
Para saber mais ou se você tem dúvidas sobre distrato de imóvel na planta, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advocacia em Alphaville e escritório de advocacia em Pinheiros, contando com profissionais especializados em diversas áreas do direito, inclusive Direito Imobiliário, Direito Empresarial e Assessoria Jurídica para Construtora e Incorporadora.
Caso esteja com dificuldades e tenha interesse em resolver a questão ou saber mais sobre os nossos serviços, agende uma consulta.
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