A aquisição de terreno na incorporação imobiliária pode ser feita de várias formas: uma compra e venda, cessão de direitos, permuta financeira, simples ou com torna. Saber qual transação utilizar é tão importante quanto encontrar a área. Saiba mais sobre cada uma das formas e o que levar em consideração na hora de adquirir terreno para incorporar.
Em um projeto imobiliário, realizar uma incorporação imobiliária é o processo pelo qual uma pessoa física ou jurídica reúne os recursos financeiros, técnicos e humanos necessários para planejar, projetar, aprovar legalmente e construir edifícios residenciais, comerciais, conjuntos habitacionais, condomínios, entre outros.
Esta atividade envolve diversos aspectos legais, técnicos e financeiros, incluindo a contratação de arquiteto, engenheiro, advogado imobiliário, contador, ou mesmo outras empresas, terceirizando o serviço, para transformar um terreno em um empreendimento construído e pronto para ser comercializado.
Encontrar um local para a aquisição de terreno na incorporação é o primeiro passo para um empreendimento imobiliário, lembrando que, o próprio proprietário do terreno pode iniciar um projeto.
O que Avaliar na Aquisição de Terreno na Incorporação?
Ao encontrar um local para a aquisição de terreno na incorporação é preciso contar com alguns especialistas, ou todos, de acordo com as características do projeto, sendo fundamentalmente, um engenheiro, arquiteto, advogado especialista em Direito Imobiliário, empreiteiro da construção civil para verificar a viabilidade do projeto com um estudo das condições topográficas, climáticas e aspectos legais como a lei de zoneamento e questões ambientais.
Realizar um cálculo elaborado do VGV (Valor Geral de Vendas) e fazer uma pesquisa com corretores de imóveis pode oferecer uma boa ideia do mercado local.
De acordo com a localização encontrada, avaliar a melhor otimização do terreno em relação ao retorno financeiro pretendido, definindo qual a destinação para o empreendimento – residencial ou comercial, ou se para venda ou locação.
Tudo isso reflete sobre de que forma será transacionada a aquisição de terreno na incorporação.
Formas de Aquisição de Terreno na Incorporação
- Compra e Venda
É a operação mais conhecida e simples de transação. Pode ser à vista ou parcelada de acordo com a proposta ofertada. Atualmente, não é a forma mais utilizada, visto que um empreendimento leva tempo para concluir e, geralmente, os empreendedores não querem se descapitalizar. Mas, pode ser vantajoso se for uma boa oportunidade de negociação para conseguir um valor mais atrativo.
- Cessão de Direitos
É a transmissão dos direitos do terreno para o incorporador mediante o recebimento de uma quantia. Aqui não há a transferência do imóvel em si, como na compra e venda, mas dos direitos sobre ele.
Conforme a Lei 4.591/64, artigo 30, também se estende a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio.
Por exemplo: na construção em um terreno/ imóvel sem Habite-se ou certidão de conclusão, o proprietário deseja vender mas não existe ainda os registros do terreno. Portanto, ele cede os direitos sobre ele e, assim, a incorporadora poderá continuar a construção com plenos direitos para alterá-la.
Quando o imóvel possuir a escritura, passará a ser uma compra e venda tradicional.
Saliente-se que é necessário oficializar a cessão de direitos, mesmo que não haja pagamentos envolvidos para garantir que o cedente não possa requerer futuramente algum benefício.
- Permuta Simples
É a troca de imóveis. A aquisição de terreno na incorporação se efetua com a oferta de outro imóvel de mesmo valor.
- Permuta com Torna
Ocorre quando, além do imóvel ofertado, há uma quantia complementar a ser devida referente ao terreno cedido.
Vale ressaltar que o pagamento de ITBI na incorporação deste tipo de transação é apenas sobre o valor do imóvel, não incluindo a quantia complementar da torna. A base de cálculo para o pagamento de ITBI é o valor venal do imóvel.
A quantia adicional representa um ganho de capital, refletindo no Imposto de Renda.
- Permuta Financeira
Aqui, o proprietário do terreno receberá como contrapartida, participação financeira nas vendas. Em vez de um imóvel, ele terá um percentual sobre o Valor Geral de Vendas das unidades autônomas e demais condições acordadas como os descontos de encargos e despesas.
Para saber mais ou se você tem dúvidas sobre a aquisição de terreno na incorporação, o Oliveira & Dansiguer tem escritórios com advogados em Alphaville e advogados em Pinheiros, uma equipe multidisciplinar especializada em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário, Direito Empresarial e Assessoria Jurídica para Construtora e Incorporadora.
Caso esteja com dificuldades e tenha interesse em resolver a questão ou saber mais sobre os nossos serviços, agende uma consulta.
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