Se você já tentou realizar um empréstimo ou um financiamento de alto valor, com certeza ouviu falar sobre a alienação fiduciária.
É bem verdade que no dia a dia, o termo não é bem esse, mas sim “oferecer uma garantia de pagamento” ou “apresentar uma garantia”, porém, o conceito é exatamente o mesmo.
Mas, você sabe o que de fato significa esse tipo de garantia de empréstimo ou financiamento? Por envolver termos e ações legais, é fundamental entender do que se trata o tema antes de tentar aplicá-lo.
Por isso, neste post, vamos lhe apresentar detalhes sobre a alienação fiduciária, como ela funciona, vantagens e cuidados, além, é claro, de detalhar o que diz a lei a respeito do assunto.
O que significa a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária pode ser considerada uma “garantia” oferecida pelo devedor (você) a empresa credora (bancos e outras instituições financeiras) durante uma negociação.
Neste caso, você transfere o seu imóvel ou móvel para o banco, enquanto está realizando o pagamento das parcelas de um empréstimo ou financiamento.
É comum bancos utilizarem, inclusive, a alienação fiduciária para oferecer empréstimos e financiamentos com taxas de juros menores, já que ele tem a garantia de, caso o cliente não pague, o imóvel passa a ser dele.
Como funciona a alienação fiduciária?
Para que a negociação seja considerada como alienação fiduciária é necessário atender algumas determinações que estão previstas na lei.
Inicialmente, por exemplo, é essencial que para ser caracterizada como alienação fiduciária o contrato precisa ser registrado na matrícula do imóvel.
Além disso, este contrato precisa conter alguns elementos fundamentais, como:
- O valor que é a dívida, estimativa ou o valor máximo;
- Quais foram os prazos determinados;
- Quais foram as condições da reposição do empréstimo ou financiamento;
- Juros e outras taxas determinadas;
- Inserir o valor do imóvel, caso ele precise entrar em leilão pela falta de pagamento.
Além destes aspectos, são necessários incluir duas cláusulas:
- Descrição do imóvel que vai ser utilizado na alienação fiduciária e a indicação do título e como será a aquisição;
- Cláusula que deixa claro que o devedor tem total direito de utilizar o imóvel, exceto caso ele esteja inadimplente.
Depois de quitar todo o financiamento ou empréstimo, é dado baixa do contrato, como prevê a lei:
“Art.25: Após a quitação da dívida, o fiduciário deve fornecer uma declaração de quitação ao fiduciante, que a levará ao registro de imóveis para cancelar a propriedade fiduciária”.
Entretanto, se acontecer inadimplência, as regras que devem ser adotadas são as promulgadas nos artigos 26 a 27-A da Lei 9514/97.
Quais são as vantagens de se fazer alienação fiduciária?
Depois de compreender o conceito, você pode estar se perguntando quais seriam as vantagens de se fazer a alienação fiduciária, afinal de contas, o imóvel ou móvel deixa de ser seu e vai para o controle de um terceiro.
Bom, normalmente, a alienação fiduciária é uma ótima maneira de você conseguir diminuir os juros de um empréstimo ou financiamento, pois, como mencionamos antes, o banco tem como garantia de que você irá pagar de uma forma ou de outra e, por isso, não vê problemas em aumentar a quantidade de parcelas, por exemplo.
Quais são os riscos da alienação fiduciária?
O risco da alienação fiduciária está, justamente, no ato de transferir o seu imóvel para a instituição financeira sob o risco de perdê-lo caso não se comprometa com o pagamento das parcelas do seu empréstimo.
Ou seja, se você deixar de realizar o pagamento das suas parcelas, o banco tem o direito de leiloar o imóvel para que possa quitar a dívida que você deixou de pagar.
Diferente de outros modelos de garantias como a hipoteca ou até mesmo o penhor, aqui você deixa de ser dono do imóvel e passa para um terceiro.
Leis da alienação fiduciária
Como falado, você pode fazer a alienação fiduciária para imóveis e móveis, porém, cada um tem sua própria lei que rege determinadas regras.
Pensando na alienação fiduciária de imóveis, a lei aplicada é Lei nº 9.514/97, capítulo II, onde encontramos:
Art.22: “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Além disso, a lei deixa claro que o devedor pode continuar utilizando o imóvel normalmente, sem qualquer tipo de problema.
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Como mencionamos anteriormente, a aplicação da alienação fiduciária tem seus pontos positivos, porém, requer atenção. Um destes pontos é, com certeza, a inserção das cláusulas abusivas.
Em muitos casos, bancos e financiadoras podem acabar oferecendo cláusulas abusivas, colocando em risco o seu imóvel.
Entre elas podemos citar:
- Inclui vantagens desproporcionais ao credor;
- Impõem obrigações consideradas excessivas para o devedor;
- Os juros são abusivos;
- Citam transferência da dívida para uma terceira pessoa sem comunicar o devedor.
Por isso, entrar em contato conosco antes de assinar um contrato de empréstimo ou financiamento que envolva a alienação fiduciária é essencial para não colocar o seu bem em risco.
Conclusão
Entender o conceito da alienação fiduciária é um passo importante para saber como ela funciona e em que contexto ela costuma ser utilizada.
Apesar de oferecer diversas vantagens, é importante estar atento aos riscos que esse tipo de negociação pode gerar ao seu imóvel.
Por isso, antes de assinar contratos de alienação fiduciária é imprescindível analisá-los com cautela e, por isso, a ajuda do nosso time de advogados é essencial para que você realize a negociação com o máximo de segurança possível, para que possa obter todas as vantagens que a alienação fiduciária pode oferecer.