Os vícios no imóvel são defeitos, falhas ou problemas que afetam a qualidade, a habitabilidade ou a segurança da propriedade. Eles podem incluir problemas estruturais, infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos, rachaduras, isolamento acústico deficiente, entre outros. Em essência, são questões que tornam o imóvel inadequado para o uso ao qual se destinava quando foi adquirido ou em desacordo com o que foi ofertado.
O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil estabelecem garantias legais para os compradores de imóveis, determinando que o imóvel deve ser entregue em conformidade com o contrato e livre de vícios, independentemente de qualquer garantia adicional oferecida pela construtora.
Ressalte-se que a aplicação de um Código ou de outro, interfere na determinação da responsabilidade pelo reparo e/ ou indenização do dano ou ressarcimento do valor pago no imóvel.
Responsabilidade para Reparar os Vícios no Imóvel
Cabe a um advogado imobiliário saber qual é cabível, mas via de regra, ao adquirir um imóvel de uma pessoa ou empresa que não tenha a comercialização de imóveis como atividade econômica principal, é aplicado o Código Civil e o vendedor tem responsabilidade subjetiva – depende da apuração de culpa, sejam os vícios aparentes ou ocultos.
Entretanto, ao adquirir um imóvel de uma incorporação imobiliária, pessoa ou empresa que atue no mercado como construtoras, empreiteiras, administradoras, etc, vale o Código de Defesa do Consumidor e o vendedor passa a ter responsabilidade objetiva. Ou seja, havendo o dano, cabe ao vendedor reparar, a menos que ele demonstre a inexistência do vício ou que a culpa seja exclusiva de terceiros ou do comprador.
Vício Oculto e Vício Aparente
Os defeitos aparentes são aqueles possíveis de perceber imediatamente, como uma rachadura, vidro trincado, azulejo quebrado, etc.
Já o defeito oculto, é aquele que somente será percebido a partir do uso, quando o comprador passa a morar e percebe os vícios no imóvel. Por exemplo: infiltração, entupimento, problema no sistema elétrico, tubulação, entre outros.
Prazos de Garantia para Reclamar os Vícios no Imóvel
Quando a compra e venda é entre particulares, baseado no Código Civil, temos prazo de garantia para reclamar vícios aparentes até a entrega do imóvel.
No caso dos vícios ocultos, temos o prazo de 1 ano, reduzido para 6 meses se o comprador já morava no imóvel (Ex: o locatário que decide comprar a propriedade posteriormente), a partir da entrega do imóvel.
Isso vale como um prazo para que possam surgir certos tipos de vícios ocultos como entupimento, infiltração e outros, cujos cuidados com a manutenção passa a ser do morador pela própria ação do tempo, decorrido esse prazo.
Contudo, há defeitos ocultos específicos como algum problema estrutural, que este prazo de 1 ano será contado a partir da ciência do fato.
Quando a relação é de consumo, baseado no Código de Defesa do Consumidor, temos 90 dias a partir da entrega do imóvel para reclamar os vícios aparentes, ou a partir do conhecimento do defeito, no caso dos vícios ocultos.
O responsável tem prazo de 30 dias, com possibilidade de estender até 180 dias se houver acordo entre as partes, para solucionar o problema.
Se não solucionado, o comprador pode pedir substituição ou restituição do valor pago.
É comum que a construtora estabeleça um prazo de 5 anos. Isso porque, baseado no artigo 618, do Código Civil, ele responde por esse tempo pela solidez e segurança do trabalho, isto é, pode ser responsabilizado pelos vícios que afetam a segurança do morador.
A compra de um imóvel representa um marco na vida de muitas pessoas, um investimento significativo que visa proporcionar conforto e estabilidade. No entanto, quando surgem vícios na propriedade, a alegria da aquisição pode se transformar em grande frustração.
Ao se deparar com vícios no imóvel, não se deve hesitar em procurar um advogado especialista em Direito Imobiliário para receber orientação e ter a assessoria adequada para adotar as medidas legais necessárias desde o início.
É importantíssimo ter conhecimento para realizar uma boa análise desde a visita de vistoria do imóvel e documentar todas as reclamações feitas.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer é um escritório de advocacia que conta com advogado em Alphaville e advogado em Pinheiros, para sua melhor conveniência e especializados em diversas áreas do direito, inclusive Direito Imobiliário, Direito Empresarial e Assessoria Jurídica para Construtora e Incorporadora.
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