Entender o que significa sublocação é fundamental para saber como você deve fazer para estar de acordo com a lei e, ao mesmo tempo, obter os benefícios oferecidos por esse meio de locação.
Para isso, nosso time de especialistas em Direito Imobiliário reuniu as principais informações que você precisa saber sobre o tema.
Boa leitura!
O que significa sublocação?
Sublocação é o nome dado para um ato de locatário que envolve o responsável pelo contrato de locação e uma terceira pessoa.
Neste caso, o pagamento do aluguel ou parte dele passa a ser então de responsabilidade deste terceiro.
Imagine a situação em que uma pessoa aluga um apartamento próximo à universidade e depois de alguns meses aluga dois dos três quartos para dois estudantes.
Portanto, ele está realizando uma sublocação, pois, é dono do contrato de locação, mas, possui também dois inquilinos que pagam por dois quartos.
A sublocação pode acontecer devido a diversos motivos, mas, entre eles podemos citar:
- Desejo de fazer uma renda extra;
- Precisa se mudar, mas, não quer rescindir o contrato;
- Irá viajar por um período e quer manter o contrato para quando voltar.
Mesmo que à primeira vista esse tipo de negociação pareça estranho, não é. A sublocação é regulamentada, justamente pela Lei do Inquilino, mas, todos os envolvidos precisam estar cientes do que está acontecendo.
O que diz a lei sobre Sublocação?
A Lei do Inquilino deixa bem claro que a sublocação está dentro da lei desde que o proprietário do imóvel autorize a negociação.
Essa autorização pode acontecer de duas maneiras:
- A primeira delas é através de uma cláusula já inserida no contrato de locação que foi assinado (mesmo que raro, isso pode ter sido falado previamente);
- Solicitar um contrato para a sublocação assinado pelo proprietário com um período de 30 dias de antecedência.
Além disso, a lei determina outras regras para que seja feito corretamente a sublocação, como:
- O valor da sublocação não pode ser maior que o aluguel cobrado. Caso você esteja alugando por quarto, a soma de todos os aluguéis não pode ser maior que o valor que você paga ao proprietário;
- A regra de pagamento é o sublocatário pagar quem tem o nome do contrato de locador (o sublocador), que irá pagar o aluguel ao dono do imóvel;
- O prazo do contrato da sublocação não pode ser maior do que está no contrato de locação. Se o locador decidir devolver o apartamento, também acontece a extinção da sublocação;
- O uso deve se manter o mesmo, de acordo com o que ficou combinado.
Desde que a sublocação tenha sido autorizada, segundo o advogado imobiliário Bruno Oliveira, sócio do escritório Oliveira e Dansiguer, o sublocatário tem os mesmos direitos e também deveres do locatário para uso do imóvel.
Contrato de sublocação de imóvel: Como funciona?
O contrato de sublocação é imprescindível para que seja formalizado a negociação e que seja determinado claramente quais são os direitos e deveres das partes.
Além disso, é necessário especificar corretamente aspectos como:
- Duração da sublocação;
- Obrigações das partes;
- Valor que será feito do aluguel;
- Objetivo contratual.
Aspectos como taxa de incêndio e IPTU também precisam ser avaliados e definidos quem irá pagar, seja sublocador ou sublocatário.
Da mesma forma que acontece em outras situações de locação, aqui também pode ser inserido alguma modalidade de garantia caso seja necessário como:
- Cessão fiduciária;
- Seguro-fiança;
- Fiador;
- Caução.
Por fim, apesar do proprietário do imóvel precisar autorizar a sublocação para que ela seja realizada, somente o sublocatário e o sublocador precisam, de fato, assinar o documento. Claro, se houver necessidade de um fiador, neste caso, ele também deve assinar.
O cuidado maior deve estar em entender o que consta no contrato e somente depois assinar, para que não tenha nenhum tipo de problema no futuro com a finalização do contrato de sublocação.
Quando a sublocação é considerada crime?
Como falamos inicialmente, a sublocação é permitida na lei, porém, o locador precisa ter autorizado a negociação.
Se, mesmo sabendo todas as regras que precisam ser seguidas, o locatário decidir fazer o subloque sem ter a autorização do locador, será realizado o encerramento do contrato devido a descumprimento contratual, além de ser despejado e fazer o pagamento da multa.
Para piorar a situação, o locador pode abrir uma ação de despejo e cobrar a multa de até 3 aluguéis.
Por fim, como se não bastasse, se foi feito um contrato com o sublocatário, o locatário ainda terá que arcar com esses encargos, já que acontecerá o encerramento de contrato de sublocação também.
Ou seja, o prejuízo nesta situação é enorme e é fundamental ter atenção a todos esses detalhes.
Como evitar problemas na hora de fazer a sublocação?
Para que você não tenha nenhum problema na hora de fazer a sublocação é importante que busque a ajuda de um advogado especialista em direito imobiliário para que obtenha todos os benefícios permitidos por lei perante essa negociação.
Entre os cuidados, podemos citar:
- Fazer um contrato com a ajuda de um advogado (de preferência) com a assinatura do documento e o que foi determinado entre proprietário e inquilino;
- Realizar uma vistoria para garantir que o sublocatário irá cuidar do imóvel, deixando-o do mesmo jeito que foi entregue;
- Respeitar o motivo da locação;
- Atenção a rescisão de contrato do aluguel que foi feito originalmente. Se ele for finalizado antes do período da sublocação, o sublocatário pode pedir uma indenização;
- Redigir todas as obrigações em contrato.
Conclusão
Agora que você entende o que é sublocação e quando ela pode ser aplicada, pode decidir se esse modelo de contrato faz sentido para você, seja proprietário ou locador.
Para a criação de um contrato, é importante solicitar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para entender quais são os pontos positivos e de atenção neste tipo de negociação, além de inserir as cláusulas corretas.
Ficou com alguma dúvida? Envie-nos uma mensagem para que possamos lhe ajudar.
Grande abraço e te espero no meu próximo post!