O prazo de carência é o tempo que o incorporador imobiliário tem para desistir do empreendimento imobiliário licitamente, que é de 180 dias a partir do registro da incorporação, sendo improrrogável. Apesar de permitido, existem procedimentos a cumprir, saiba mais adiante.
Para iniciar uma incorporação imobiliária são realizados estudos aprofundados sobre a viabilidade econômica com o cálculo do empreendimento, o valor geral de vendas do projeto. Diante disso, uma incorporadora bem assessorada por especialistas, inclusive um advogado imobiliário é fundamental para a análise das questões jurídicas e contratuais, tem todas as fases do projeto muito bem elaboradas para o sucesso do empreendimento.
Mesmo assim, é lícito que o incorporador imobiliário estipule um prazo para desistência da construção, conforme artigo 34 da Lei 4.591/64. Este prazo, o legislador denominou de prazo de carência.
Como mencionado acima, o prazo de carência é de até 180 dias a partir do registro do memorial de incorporação no cartório. Este tempo é dado em virtude do termo final de validade deste registro para formalizar:
- A alienação ou oneração de alguma unidade autônoma;
- A contratação de financiamento para a construção;
- O início da obra.
Passado este prazo, o incorporador não poderá mais negociar as unidades autônomas ou deverá revalidar as certidões apresentadas. Portanto, este mesmo tempo foi dado para a desistência do incorporador.
Como a incorporadora pode se beneficiar do prazo de carência?
Na prática, as incorporadoras que realizaram um bom planejamento através dos seus especialistas, já sabe sobre a viabilidade do empreendimento e usam a renúncia a esse direito, ou estipulam um tempo menor, como estratégia de marketing para indicar aos interessados que o empreendimento realmente vai se concretizar e prospectar as vendas.
Vale salientar que aqueles que estabelecerem um prazo menor, por exemplo 30 dias, não poderão requerer o tempo restante de 150 dias, visto que o prazo de carência é improrrogável.
Por outro lado, o prazo de carência pode ser um recurso para a incorporadora perceber o mercado e evitar o risco de uma construção de pouco retorno financeiro.
Interessante notar que caso o incorporador desista do empreendimento, o registro será cancelado, mas ele pode reaver a incorporação do mesmo imóvel com um novo processo de registro de incorporação imobiliária.
Neste cenário, é fundamental que a incorporadora conte com a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário para ter a mais completa projeção das questões que podem apresentar prejuízos ao empreendimento.
Ressalte-se que aqueles que não estipularem o prazo de carência no registro da incorporação, estão obrigados à realização do empreendimento.
Consequências da desistência do incorporador
O incorporador que solicitar o prazo de carência deverá mencioná-lo já no registro de incorporação. Também, é necessário mencionar os motivos pelo qual poderá ser autorizada a desistência do empreendimento.
Geralmente, envolve questões como não ter atingido um limite mínimo de vendas iniciais, ou condições que sejam vislumbradas para cada obra específica, por exemplo, algum problema técnico, jurídico, administrativo, que possa ocorrer.
Querendo o incorporador desistir do empreendimento, ele deverá realizar a denúncia, isto é, comunicar por escrito o Cartório de Registro de Imóveis a desistência e os motivos em concordância com o previamente estabelecido no registro.
Adicionalmente, comunicar os eventuais compradores e interessados, efetuando a devolução das quantias recebidas, encaminhando todos os documentos que comprovem estas ocorrências ao cartório, para finalizar a averbação da desistência no registro da matrícula.
A incorporadora deve ter especial atenção à organização administrativa e jurídica para que não haja dificuldades em apresentar ao cartório um controle sobre as unidades alienadas e as restituições dos valores pagos.
Para isso, contar com um advogado imobiliário especialista é imprescindível para que o prazo de carência seja um recurso muito bem aplicado pelo incorporador imobiliário, quando necessário.
Se você quer saber mais ou tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer é um escritório de advocacia que conta com advogado em Alphaville e advogado em Pinheiros – para sua melhor conveniência. Uma equipe multidisciplinar especializada em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
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