A outorga onerosa do direito de construir é um instrumento jurídico utilizado pelas prefeituras para regulamentar o uso do solo nas construções e controlar o crescimento urbano. Ela permite que os empreendimentos imobiliários obtenham uma autorização especial para construir além dos limites estabelecidos pelas regulamentações através do pagamento de uma taxa calculada com base na área adicional construída.
Na cidade de São Paulo, o dinheiro arrecadado vai para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) administrado pela prefeitura, sendo esses recursos destinados a melhorias urbanas definidas pelos conselhos municipais como, por exemplo, a construção de novas unidades habitacionais, extensão e manutenção de ciclovias, criação de parques, praças, melhorias em comunidades periféricas, etc.
A outorga onerosa se baseia em um conceito conhecido como “solo criado”, ou seja, é como se na construção de um edifício houvesse a criação de novos solos para cada andar levantado. Por exemplo: em um terreno de 2.000 m², a edificação pode ter 25.000 m² de área construída, conforme o total de andares.
O empreendimento da incorporação imobiliária somente deverá pagar a taxa da outorga onerosa se pretender construir acima do limite definido pelo Coeficiente Básico, respeitando-se o Coeficiente Máximo, para cada zona da cidade de São Paulo. Esses limites são definidos pelo Plano Diretor do município e tem previsão legal nos artigos 28 ao 31, da Lei Federal 10.257/01.
Importante dizer que essa possibilidade é aplicável apenas em áreas onde já exista uma completa infraestrutura urbana (sistema viário, água, esgoto, energia, transporte público, etc.) para justificar a concentração de pessoas em um mesmo espaço, de modo que a cidade possa crescer de forma concentrada.
O entendimento é de que, como é o poder público o responsável pela infraestrutura da cidade, o potencial de construção acima da área de superfície do terreno pertence à prefeitura. Portanto, ela vende esse direito de construir – daí o nome: outorga onerosa do direito de construir, com a venda dos Cepacs – Certificado de Potencial Adicional de Construção.
Coeficiente de Aproveitamento da Outorga Onerosa
O Coeficiente de Aproveitamento (CA) do solo é determinado pelo Coeficiente Básico e Coeficiente Máximo.
O Coeficiente Básico tem índice de aproveitamento igual a 1,0. Garante ao empreendimento o direito básico de construção na propriedade.
Se o terreno tem 100 m², poderá ser construído 100 m² (1 x 100).
O Coeficiente Máximo permite um aproveitamento adicional do terreno até o limite estabelecido, de acordo com a regulamentação e pagamento da taxa da outorga onerosa.
Se o terreno tem 100 m² e o índice determinado para aproveitamento máximo for 2,0, poderá ser construído 200 m² (2 x 100).
Ressalte-se que o pagamento da taxa já é devida sobre qualquer adicional, e não somente, quando o coeficiente máximo for construído.
Valores atualizados da Outorga Onerosa em 2023
A prefeitura de São Paulo atualizou para o ano de 2023 o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa. Os valores por metro quadrado para cada face de quadra da cidade podem ser consultados na Portaria SMUL/G nº 9, de 2022.
A atualização anual é uma exigência do Plano Diretor Estratégico (PDE) e deve ocorrer no ano anterior ao qual haverá a cobrança. O índice de atualização para exercício em 2023 foi de 5%.
Os valores não foram reajustados em 2021 e 2022 em razão da situação emergencial do município, devido à pandemia do Coronavírus.
É fundamental contar com a assessoria de um advogado imobiliário para compreender as regulamentações que variam de acordo com cada município e, assim, ter sucesso no empreendimento imobiliário com o melhor aproveitamento do solo e maior assertividade no cálculo do Valor Geral de Vendas (VGV).
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advogados em Alphaville e escritório de advogados em Pinheiros, contando com profissionais especializados em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário, Direito Empresarial e Assessoria Jurídica para Construtora e Incorporadora.
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