Recentemente, os vereadores aprovaram o novo Plano Diretor de SP, seguindo para sanção do prefeito Ricardo Nunes. A revisão traz consigo uma série de mudanças significativas para a cidade de São Paulo, tendo gerado debates e despertado a atenção da população e especialistas em diversas áreas. Neste texto, vamos abordar as principais mudanças propostas e os possíveis impactos que o novo Plano Diretor Estratégico (PDE) pode trazer.
O Plano Diretor é a mais importante lei para a política de desenvolvimento urbano com a criação de regras e incentivos para o planejamento urbanístico dos municípios. Na cidade de São Paulo, a última revisão foi em 2014 (Lei 16.050/14) e, segundo especialistas do setor imobiliário, precisa ser revista com mais frequência pelo fato da demora, não acompanhar as rápidas transformações da verticalização de certos bairros e atender as necessidades de moradias e urbanização da população.
A revisão do novo Plano Diretor de São Paulo consiste, principalmente, no adensamento populacional na área de influência dos eixos de transportes. Ou seja, é a possibilidade de acomodar mais moradores em um espaço servido de transportes públicos como metrô, ônibus e trem.
A ideia é dar acesso e mobilidade urbana à mais pessoas com a oferta de novas moradias, aquecendo o mercado de incorporação imobiliária e construção civil e, também, com a expectativa de reduzir a utilização de carros.
Principais Mudanças Do Novo Plano Diretor de SP
Área de Influência
Áreas de influência são as áreas em torno de transportes públicos (eixos de transporte) que ficam autorizadas a construir com novos limites da legislação de parcelamento de uso e ocupação do solo – LPUOS. Com o novo Plano Diretor de São Paulo, o raio de influência aumenta, avançando sobre os antes “miolos” dos bairros, alterando a área de influência:
- De 600m para 700m, incluindo as quadras alcançadas, das estações nos eixos de transporte de trem, metrô, monotrilho, VLT e VLP elevadas;
- De 300m para 400m, incluindo as quadras alcançadas, nas faixas paralelas do eixo das vias dos corredores de ônibus e VLT em nível.
Metragem Construída
Atualmente, os empreendimentos imobiliários podem ter área útil duas vezes maior que a área do terreno nas regiões fora do eixo de transportes.
O novo Plano Diretor de São Paulo aumenta o coeficiente de construção para três vezes, o que resultará em prédios maiores e com mais unidades autônomas.
Microapartamentos
Nos últimos anos, houve uma explosão de construção de microapartamentos, assim denominados os de até 30m² de área. Contudo, esse perfil acabou não servindo aos fins de atender às necessidades de moradia de pessoas ou famílias e voltou-se muito mais para as locações temporárias, como Airbnb, Booking e outras ferramentas do tipo.
O novo Plano Diretor de SP tenta corrigir essa distorção, permitindo a concessão de vagas de garagem, como área não computável, apenas para apartamentos maiores de 30m².
Adicionalmente, a taxa de outorga onerosa ficou mais barata para habitação entre 31 a 70m², desestimulando a construção de microapartamentos (ou de metragens maiores), tornando a construção de microapartamentos desinteressante para as incorporadoras imobiliárias.
Vagas de Garagem
A alteração do novo Plano Diretor de SP recai sobre os empreendimentos das áreas de influência, que concentram a maior verticalização da cidade. Antes, era permitida uma vaga de garagem com área não computável para cada unidade autônoma, independentemente do tamanho. Agora, a unidade precisa ter no mínimo 60m².
O que dizem os críticos sobre as revisões do Novo Plano Diretor de SP
Alguns especialistas em urbanismo e associações de moradores críticos às mudanças dizem que os limites de construção irão aumentar sem a devida avaliação dos impactos do aumento da densidade populacional.
Eles defendem que as vagas de garagem não sejam isentas de contabilização de área construída para qualquer metragem de unidade nos eixos de transporte para realmente atender o objetivo de estimular a mobilidade urbana via transporte público coletivo.
Além disso, ao avançar a construção para o miolo dos bairros, pode-se descaracterizar a arquitetura e preservação das casas, ou afastar antigos moradores que não têm como arcar com a possível valorização imobiliária, principalmente em bairros mais pobres, demovendo o fim social a que se deve propor um projeto de urbanização das cidades.
Caso o prefeito sancione o novo Plano Diretor de SP – ele já se mostrou favorável à questão, as mudanças valerão até 2029.
As incorporadoras imobiliárias devem estar bem assessoradas por um advogado imobiliário se quiserem aproveitar as oportunidades que surgem no setor imobiliário com alterações na legislação como essa do Plano Diretor Estratégico.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advocacia em Alphaville e escritório de advocacia em Pinheiros, contando com profissionais especializados em diversas áreas do direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
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