Antes de falarmos sobre as mudanças na cobrança do ITBI perante o judiciário, é importante frisar que em toda compra e venda de imóvel é devido o pagamento do ITBI, imposto essencial para a conclusão do processo ao adquirir um imóvel. Tal imposto está previsto na Constituição Federal e é regulamentada pelos Municípios, no presente caso pelo Município de São Paulo.
Normalmente, o município de São Paulo calcula o ITBI com base no valor venal de referência, o que acaba aumentando o valor do imposto e ocasionando várias disputas judiciais.
Valor Venal x Valor Venal de Referência
O valor venal de um imóvel é o valor estabelecido pelo órgão público (Secretaria Municipal de Finanças) para servir de base de cálculo para a cobrança de impostos como o ITBI e o IPTU.
O cálculo é realizado a partir de vários fatores e há diferenças entre o considerado para o ITBI e para o IPTU.
Em linhas gerais, o Valor Venal para o IPTU é calculado pelo o que o imóvel tinha quando surgiu (terreno), agregando valor com as melhorias efetuadas e averbadas na construção (reformas) e alguns índices de mercado previstos em lei.
Para o cálculo de ITBI a prefeitura de São Paulo tem considerado o Valor Venal de Referência, com base no valor de mercado, através de pesquisas como por exemplo:
- a) anúncios de venda de imóvel;
- b) transações registradas recentemente. Sendo atualizado, periodicamente, no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Por exemplo: uma pessoa comprou uma casa por R$ 400 mil e a prefeitura de São Paulo avaliou o imóvel (por meio do Valor Venal de Referência) em R$ 600 mil, será cobrado do comprador o ITBI de R$ 18 mil (será cálculado sobre o valor mais alto), considerando a alíquota de 3% praticada em SP-capital.
Por outro lado, o judiciário tem entendido que para base de cálculo de ITBI , a prefeitura deve aplicar o Valor Venal do imóvel, que geralmente é mais baixo do que o Valor Venal de Referência.
Usando o mesmo exemplo acima, a título de ITBI, será o cálculo entre o valor de venda e o Valor Venal do imóvel (que na maioria das vezes será menor do que o valor comercial).
Por exemplo: imóvel comprado por R$ 400 mil e Valor Venal avaliado em R$ 300 mil, será cobrado o valor de R$ 12 mil (considerando o valor mais alto), aplicando a mesma alíquota de 3%.
Com isso, o contribuinte terá uma economia de aproximadamente R$ 6 mil, podendo chegar a 50% do imposto a depender do Valor Venal e do valor do imóvel.
O Entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo na Cobrança do ITBI
O artigo 150, Inciso I da Constituição Federal versa que:
“Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:
I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça”
Isso quer dizer que em nenhuma esfera, seja federal, estadual ou municipal, poderá ser aumentado o imposto sem que haja uma lei que o estipule.
Ao atualizar periodicamente os valores venais dos imóveis, o Município está aumentando a base de cálculo do ITBI, por consequência, o valor para pagamento e com previsão determinada por decreto (Decreto Municipal nº 46.228/05, art. 8º), o que não poderia.
Em vista disso, o TJSP declarou inconstitucional o aumento do imposto (Arguição de Inconstitucionalidade n° 0098335-50.2006.8.26.0000), por ferir o Artigo 150, inciso I, da Constituição Federal.
Numa tentativa de driblar o determinado pelo TJ/SP, a Prefeitura publicou a Lei Municipal nº 14.256/06 que alterou o art. 7º e acrescentou os art. 7º- A e 7º- B à Lei nº 11.154/91, regulamentados pelo Decreto Municipal nº 51.627 de 13/07/2010, trazendo, novamente, a majoração dos valores venais para o cálculo do ITBI.
Submetido novamente a questão ao TJ/SP, foi decidido pela inconstitucionalidade desses artigos, ensejando em mudanças na cobrança do ITBI, consolidando o entendimento que:
“O ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU (prevalecendo o maior), afastando o valor venal de referência, julgando o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2243516-62.2017.8.26.0000.”
Resolvendo Definitivamente o Impasse
Portanto, para se beneficiar desse novo cálculo referente às mudanças na cobrança do ITBI é necessário ajuizar uma ação judicial com o fim de que seja aplicado pelo Juiz o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
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