Você conhece as modalidades da incorporação imobiliária, se não, é importante entender as diferentes modalidades existentes. Elas são definidas pela Lei 4.591/64 e podem afetar diretamente seu processo de incorporação.
A incorporação imobiliária é o processo pelo qual um terreno é incorporado a um prédio que será construído. Existem três modalidades de incorporação: por conta e risco do incorporador, por empreitada e por administração. Cada modalidade tem suas particularidades e é importante conhecer as diferenças entre elas para tomar uma decisão informada ao comprar um imóvel.
Além das modalidades, é fundamental conhecer as etapas do processo, como o registro da incorporação, a elaboração do memorial de incorporação e a entrega das chaves. Compreender essas etapas irá ajudá-lo a evitar problemas futuros e garantir um processo simples durante a incorporação.
Modalidades de Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária é o processo de construção de um empreendimento imobiliário que possua unidades autônomas (apartamentos, casas ou lotes) em regime condominial, com a finalidade da venda antecipada de tais unidades, ou seja, na planta ou em construção. Existem três modalidades de incorporação imobiliária, previstas na Lei nº. 4.591/64, que são: por empreitada, por administração e por conta e risco do incorporador.
Incorporação Imobiliária por Empreitada
Nessa modalidade, incorporação por empreitada, o incorporador contrata uma construtora para realizar a obra. Ou seja, a responsabilidade pela venda das unidades fica a cargo do incorporador, enquanto a construtora é responsável pela execução da obra. O incorporador assume o risco de que a obra não seja concluída no prazo estipulado, mas é a construtora que assume a responsabilidade pela qualidade da construção.
Incorporação Imobiliária por Administração
Na modalidade de incorporação imobiliária por administração, o incorporador é responsável por todas as etapas da construção, desde a escolha do terreno até a entrega das chaves aos compradores. Ele contrata os serviços de uma construtora para executar a obra, mas a responsabilidade e todos os riscos da construção são dele, incluindo a qualidade e o prazo de entrega.
Incorporação Imobiliária por Conta e Risco do Incorporador
Posteriormente, na incorporação imobiliária por conta e risco do incorporador, ele contrata um corretor de imóveis para realizar a venda das unidades do empreendimento. O corretor de imóveis recebe uma remuneração por meio de comissão sobre as vendas efetuadas. Nessa modalidade, o incorporador assume todas as etapas da construção, desde a seleção do terreno até a etapa final, a entrega das chaves aos compradores.
Por fim, temos que destacar que a escolha da modalidade de incorporação imobiliária mais adequada para cada empreendimento deve ser feita com base em uma análise criteriosa das características do projeto e das condições do mercado imobiliário. Cada modalidade tem vantagens e desvantagens específicas, e é crucial que o incorporador esteja ciente de todas elas antes de tomar sua decisão, tem dúvidas? Procure um profissional especializado em incorporação imobiliária.
Saiba mais aqui! Incorporação Imobiliária – O Que É, Como Funciona
Requisitos para a Incorporação Imobiliária
Para realizar uma incorporação imobiliária, é necessário seguir alguns requisitos legais. Você sabe quais os principais requisitos para uma incorporação imobiliária? como a viabilidade econômica, documentos necessários, avaliação do custo global da obra e afins. Se não, continue lendo atentamente e se restar dúvidas entre em contato conosco ou deixe um comentário.
Viabilidade Econômica
Antes de iniciar uma incorporação imobiliária, você deve realizar uma análise de viabilidade econômica. Essa análise lhe dará as ferramentas necessárias para você avaliar a rentabilidade do empreendimento, identificar possíveis riscos e verificar se o projeto é ou não viável financeiramente.
Para realizar uma boa análise de viabilidade econômica é necessário levar em consideração diversos fatores, como o valor do terreno, o custo da construção, os impostos e taxas envolvidos, além do preço de venda das unidades autônomas e demais despesas como cartório e uma boa assessoria jurídica.
Documentos Necessários
Posteriormente, é necessário apresentar alguns documentos. Dentre os principais documentos necessários, podemos citar:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais;
- Projeto arquitetônico e memorial descritivo;
- Licenças e autorizações dos órgãos competentes.
A lista completa de documentos necessários pode variar de acordo com a legislação de cada município, todavia, você pode ler mais aqui: Memorial de Incorporação Imobiliária – Saiba a Importância
Registro da Incorporação
O registro da incorporação é um processo obrigatório para a realização da incorporação imobiliária. O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o empreendimento será construído.
Para realizar o registro da incorporação, é necessário apresentar alguns documentos, como, por exemplo, o contrato de incorporação, a matrícula atualizada do imóvel e o memorial de incorporação.
Avaliação do Custo Global da Obra
A análise do custo global da obra desempenha um papel crucial no processo de incorporação imobiliária. É por meio dessa avaliação que é possível verificar se o valor da obra está alinhado ao orçamento planejado e identificar eventuais desvios de custo que demandam atenção.
Para realizar essa avaliação de forma precisa, é necessário levar em consideração uma série de fatores essenciais. Dentre eles, destacam-se o valor do terreno, os custos de construção, os impostos e taxas envolvidos, bem como os gastos relacionados à comercialização das unidades autônomas. Ao considerar todos esses elementos, é possível obter uma visão abrangente do custo global da obra e garantir sua viabilidade financeira.
É importante ressaltar que o cumprimento dos requisitos legais é fundamental em todo o processo de incorporação imobiliária. Não apenas para evitar consequências penais, mas também para garantir a segurança jurídica, uma boa lucratividade e a confiança dos envolvidos. Portanto, seguir todas as exigências legais é um aspecto crítico para o sucesso do empreendimento.
Nesse sentido, contar com profissionais especializados e experientes no ramo imobiliário se torna essencial. Eles possuem o conhecimento necessário para orientar e auxiliar em todas as etapas do processo, garantindo que todas as obrigações legais sejam cumpridas de forma adequada. Essa parceria permite que você, incorporador, tenha a liberdade e a confiança necessárias para focar em outras atividades cruciais para o desenvolvimento do empreendimento.
Responsabilidades do Incorporador
Ao se envolver em um empreendimento de incorporação imobiliária, o incorporador assume diversas responsabilidades perante os adquirentes das unidades imobiliárias.
Obrigações do Incorporador
De acordo com a Lei nº 4.591/64, o incorporador tem a obrigação de cumprir diversas etapas do processo, como a obtenção das licenças e autorizações necessárias para a construção do empreendimento, a contratação de profissionais habilitados para a execução da obra, a elaboração do memorial descritivo do empreendimento, entre outras.
Além disso, o incorporador tem a responsabilidade de garantir que as unidades imobiliárias sejam entregues aos compradores nas condições estabelecidas no contrato, dentro do prazo acordado e livres de vícios ou defeitos que possam comprometer sua utilização.
Segurança Jurídica
Contudo, você deve estar ciente que o cumprimento das obrigações e responsabilidades do incorporador é fundamental para garantir a segurança jurídica do empreendimento e dos adquirentes das unidades imobiliárias.
Assim, ao se envolver em um empreendimento desse gênero, é essencial que o incorporador esteja ciente de todas as suas obrigações e responsabilidades.
Vendas e Comercialização
Seja como for, a comercialização de um empreendimento imobiliário é uma etapa crucial da incorporação imobiliária. É nesse momento que o incorporador consegue obter os recursos necessários para a realização do empreendimento. Você pode adotar muitas modalidades de venda, cada uma com suas particularidades únicas. Sendo ela:
Preço Global
Nessa modalidade, o preço é único para todas as unidades do empreendimento. O preço deve ser fixado antes do início da construção e não sofre alterações ao longo do processo. Essa modalidade é comum em empreendimentos de loteamentos.
Preço Fechado
Nesse formato, o preço é fixado antes do início da construção, mas pode sofrer alterações caso ocorram mudanças no projeto ou na execução da obra. É utilizado comumente em prédios residenciais.
Preço Reajustável
Sob essa abordagem, o preço é fixado antes do início da construção, mas pode sofrer reajustes ao longo do processo, de acordo com a variação de índices econômicos (que devem ser estabelecidos no contrato). É comum utilizar essa modalidade em empreendimentos de longa duração, como condomínios de casas.
Preço de Custo
Nessa alternativa, o incorporador calcula o preço com base no custo real da construção, adicionando uma margem de lucro. Os projetos de pequeno porte, como casas residenciais individuais, geralmente utilizam essa forma de precificação.
Preço Fixo
Nessa escolha, o incorporador deve definir o valor antes do início da construção e não realizar modificações ao longo do processo, mesmo diante de alterações no projeto ou na execução da obra. Essa abordagem é frequentemente utilizada em empreendimentos de menor dimensão, como a construção de residências individuais.
Parcela do Preço
Como o nome sugere, o preço é parcelado ao longo do processo de construção, de acordo com o avanço das obras. Essa modalidade é comum em empreendimentos de médio e grande porte, como prédios residenciais e condomínios.
Independentemente da modalidade de venda adotada, é importante que o incorporador esteja atento às normas que regulam a incorporação imobiliária, para evitar problemas jurídicos, garantir a segurança dos compradores e a maior lucratividade possível.
Contrato de Incorporação Imobiliária
Antes de tudo, o contrato de incorporação imobiliária é um negócio jurídico no qual o incorporador se obriga a construir ou mandar construir um edifício sob o regime de condomínio edilício, assim, transferindo a propriedade das unidades autônomas aos adquirentes e das respectivas frações ideais do terreno e das áreas de utilização comum.
Patrimônio de Afetação
O Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/2004) é um mecanismo que garante a proteção do patrimônio dos compradores de imóveis em caso de falência ou insolvência do incorporador. Com o patrimônio de afetação, o incorporador deve separar o patrimônio da incorporação do seu patrimônio pessoal, garantindo assim que os recursos destinados à construção do empreendimento sejam utilizados exclusivamente para esse fim.
Quer se aprofundar? Leia mais aqui: Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária
Promitente-Cessionário
O comprador de uma unidade autônoma em um empreendimento imobiliário que ainda está em construção é o Promitente-Cessionário. Nessa situação, o Promitente-Cessionário é titular de um direito real sobre a unidade autônoma, porém ainda não é proprietário, uma vez que a propriedade será transferida somente após a conclusão da obra e o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis.
O incorporador celebrou o contrato de promessa de compra e venda com o Promitente-Cessionário, estabelecendo as condições para a compra da unidade autônoma. Para proteger os direitos do Promitente-Cessionário, é necessário que você registre o contrato no cartório de registro de imóveis.
O contrato de incorporação imobiliária, o patrimônio de afetação e o promitente-cessionário são elementos importantes no processo de incorporação imobiliária, garantindo a segurança jurídica para todas as partes envolvidas no empreendimento imobiliário.
Condomínio
Ao adquirir uma unidade imobiliária em um empreendimento, é comum que o comprador se torne proprietário de uma fração ideal do terreno e das áreas comuns do condomínio. A convenção de condomínio estabelece uma série de normas que regem essa relação.
Convenção de Condomínio
A convenção de condomínio é um documento que estabelece as regras de convivência entre os condôminos e as normas relativas à administração do condomínio. É importante que o incorporador confeccione atentamente a convenção com o fim de estabelecer direitos e obrigações essenciais dos condóminos conferindo maior segurança jurídica aos adquirentes das unidades e, consequentemente, visibilidade perante ao mercado.
Regime Condominial
O regime condominial é uma das modalidades que estão previstas na Lei nº 4.591/64. Ele se caracteriza pela constituição de um condomínio edilício, no qual os adquirentes das unidades autônomas são titulares de uma fração ideal do terreno e das partes comuns do edifício. Todavia, o regime condominial também estabelece as regras de convivência e administração do condomínio, como a eleição do síndico e a realização de assembleias de condôminos.
Frações Ideais
Ao adquirir uma unidade imobiliária em um empreendimento, os compradores se tornam proprietários de uma fração ideal do terreno e das áreas comuns do condomínio. Essas frações ideais representam um potencial valioso para os incorporadores, pois oferecem oportunidades estratégicas para agregar valor e atrair compradores.
As frações ideais são a parcela do terreno e das áreas comuns do condomínio que pertencem a cada unidade autônoma. Ao destacar as frações ideais, o incorporador pode ressaltar os benefícios exclusivos que elas oferecem, como localização privilegiada, acesso a espaços compartilhados e vistas panorâmicas. Como cada fração ideal é única, ela acaba variando de acordo com a área autônoma de cada unidade e refletindo diretamente o individual de cada propriedade e para evitar qualquer problema de qualquer espécie isso deve ser especificado na convenção do condomínio.
De acordo com o Artigo 1.331, §3º do Código Civil (Lei nº 10.931/2004), fica estabelecido que cada unidade imobiliária terá uma fração ideal no solo e nas demais áreas comuns, sendo essa fração identificada em forma decimal ou ordinária no documento de instituição do condomínio.
Como calcular corretamente a fração ideal?
Primeiramente, é importante destacar que a fração ideal (FI) é determinada levando em conta a área privativa de cada unidade em relação à área total do empreendimento. Geralmente, o cálculo é feito com base em metros quadrados (m²). Dessa forma, quanto maior for a área privativa de uma unidade em relação à área total do condomínio, maior será a fração ideal correspondente a essa unidade.
Para exemplificar e sem considerar a parte comum, vamos imaginar um condomínio com 10 unidades autônomas idênticas e uma área total de 1.000 m². Considerando que cada unidade possui uma área privativa de 100 m², o cálculo da fração ideal é feito dividindo a área privativa da unidade pela área total do empreendimento. Para esse exemplo, a fração ideal de cada unidade será de 0,10000 dez mil centésimo de milésimo (representando 10% do total).
Vale ressaltar que o cálculo da fração ideal também leva em consideração outros fatores, como o preço e a localização da unidade, a existência de áreas privativas exclusivas, por exemplo jardim, terraço, depósito, além do custo do terreno, da construção e da incorporação.
Por fim, temos que ressaltar que o cálculo da fração ideal é fundamental para a definição de direitos e obrigações dos condôminos, como o rateio das despesas condominiais e, até mesmo, a participação nas decisões administrativas do condomínio. Sendo assim, a fração ideal também influencia no valor das unidades, sendo um critério utilizado para determinar o preço de venda ou locação.
Essa análise cuidadosa garante a justa distribuição de direitos e deveres entre os proprietários, além de contribuir para uma gestão transparente e equilibrada do condomínio.
Edificações
Durante o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, é fundamental para o incorporador compreender e comunicar efetivamente as áreas privativas e comuns das edificações. Essa perspectiva estratégica não apenas agrega valor ao empreendimento, mas também permite que o incorporador ofereça um produto diferenciado e atraente para potenciais compradores.
Áreas das Edificações
Além das frações ideais, é importante que o comprador tenha conhecimento das áreas privativas e comuns da edificação. O proprietário usa a área privativa como sua exclusiva, enquanto os condôminos compartilham a área comum.
Áreas Privativas: Personalização e Valorização das Unidades
As áreas privativas são os espaços exclusivos e personalizáveis dentro de cada unidade. Elas são a essência do lar para os compradores, onde poderão expressar sua individualidade e criar ambientes que reflitam seu estilo de vida. Ao destacar as áreas privativas, o incorporador pode ressaltar os diferenciais e os elementos que agregam valor às unidades, como projetos arquitetônicos inteligentes, acabamentos de alta qualidade e funcionalidades especiais.
Áreas Comuns: Atração e Fidelização dos Compradores
Já as áreas comuns costumam ser um dos principais atrativos para os compradores. Pois, representam espaços compartilhados que oferecem conveniência, lazer e interação social.
Ao projetar e destacar as áreas comuns, o incorporador pode criar ambientes modernos e atrativos, como espaços de convivência ao ar livre, academias bem equipadas, piscinas, salões de festas e áreas de recreação. Esses espaços bem planejados não apenas atraem potenciais compradores, mas também contribuem para a fidelização dos moradores, criando um senso de comunidade e valorizando o empreendimento.
Durante a apresentação de boas áreas privativas e comuns, o incorporador demonstra um profundo entendimento das necessidades e desejos dos compradores. Transmitindo confiança, destacando o valor agregado do empreendimento e a diferenciação em relação à concorrência. Além disso, ao oferecer opções de personalização e uma variedade de espaços compartilhados de qualidade, o incorporador proporciona uma experiência de vida mais completa e satisfatória para os compradores.
Portanto, ao abordar as áreas privativas e comuns, o incorporador tem a oportunidade de criar uma narrativa envolvente, destacando os benefícios e as vantagens exclusivas que o empreendimento oferece. Essa abordagem estratégica não apenas desperta o interesse dos incorporadores, mas também demonstra o compromisso em proporcionar um ambiente de moradia diferenciado e atrativo, contribuindo para o sucesso do empreendimento e a maximização dos resultados financeiros.
Registro de Imóveis
O Registro de Imóveis é um processo de extrema importância para a incorporação imobiliária e envolve três etapas principais: Matrícula, Averbação e Título de Propriedade.
Matrícula
A Matrícula é um registro que contém todas as informações relevantes sobre o imóvel, como sua localização, características, histórico de transações e proprietários anteriores. É por meio da matrícula que se verifica a existência de ônus e gravames que possam afetar o imóvel, como hipotecas, penhoras, dentre outros.
Averbação
A Averbação é uma anotação feita na matrícula do imóvel que registra qualquer mudança que ocorra em sua situação jurídica, como a construção de novas edificações, a realização de reformas, entre outras alterações. Sendo assim, é importante ressaltar que qualquer alteração realizada sem a devida averbação pode acarretar problemas futuros na incorporação.
Título de Propriedade
O Título de Propriedade é o documento que comprova a propriedade do imóvel e é emitido pelo Registro de Imóveis após a conclusão do processo de incorporação imobiliária. Todavia, devemos destacar que o Título de Propriedade é um documento fundamental para a realização de transações imobiliárias, como a venda ou até mesmo a locação do imóvel.
Em suma, a incorporação imobiliária requer que você realize o Registro de Imóveis com cuidado e atenção máximos. No entanto, certifique-se de cumprir corretamente todas as etapas do processo e registrar todas as informações relevantes sobre o imóvel na Matrícula.
Caso queira saber mais, temos um artigo ideal para você aqui: O que Contratos Jurídicos na Incorporação Imobiliária devem ter?
Comercialização dos Imóveis
A comercialização dos imóveis é um dos principais aspectos da incorporação imobiliária, regulamentado pela Lei nº 4.591/64. Ela envolve a divulgação do empreendimento, a celebração dos contratos de compra e venda das unidades autônomas, a entrega das chaves aos adquirentes e a transferência da propriedade. A lei estabelece as obrigações do incorporador em relação à publicidade, à documentação dos contratos e à entrega das unidades, bem como os direitos e deveres dos adquirentes em relação aos prazos, à qualidade e à garantia das unidades.
Em síntese, a Lei nº 4.591/64 é o principal marco regulatório da incorporação imobiliária no Brasil, estabelecendo as regras e procedimentos para a atividade.
Empreendimentos Imobiliários
A incorporação imobiliária é um processo que envolve a construção de edificações, comercialização e venda das unidades construídas, seja de forma parcial ou total. Dessa forma, os incorporadores devem considerar diversos elementos para o sucesso dos empreendimentos imobiliários.
Construção de Edificações
A etapa mais importante do processo de incorporação imobiliária é a construção das edificações. Porque, nessa fase, ocorre a edificação das unidades autônomas que serão comercializadas. Contudo, para assegurar o sucesso dessa etapa, é crucial realizar estudos de viabilidade técnica e econômica, além de um planejamento eficaz.
Unidades Construídas
As unidades edificadas são as partes autônomas do empreendimento imobiliário destinadas à comercialização. É de suma importância o planejamento delas de forma que atenda às necessidades dos clientes, com uma distribuição adequada dos espaços internos e uma localização favorável dentro do empreendimento.
Infraestrutura
A infraestrutura do empreendimento imobiliário engloba diversos elementos, como redes de abastecimento de água, esgoto, energia elétrica, gás, telecomunicações, internet, entre outros. Assim, é primordial planejar e executar essa infraestrutura de maneira eficiente para garantir o conforto e a segurança dos moradores.
Obras Coletivas
As obras coletivas são as partes comuns do empreendimento imobiliário, como áreas de lazer, salão de festas, piscina, entre outros. Essas obras são importantes para garantir o conforto e a qualidade de vida dos moradores, além de valorizar o empreendimento.
Dessa forma, os empreendimentos imobiliários são compostos por inúmeros elementos que devem ser planejados e executados de forma eficiente para assegurar o sucesso da incorporação. Que vão desde a construção das edificações até a infraestrutura e as obras coletivas, onde, cada etapa é fundamental para o sucesso do empreendimento.
Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário é composto por diversos segmentos, dentre eles, incorporadoras, construtoras, vendas e investimentos. Cada uma dessas áreas desempenha um papel fundamental na indústria imobiliária.
Incorporadoras
As incorporadoras são responsáveis por adquirir terrenos e desenvolver projetos imobiliários. Elas trabalham em conjunto com arquitetos e engenheiros para criar projetos que atendam às necessidades do mercado e cumpram as exigências legais. As incorporadoras também são responsáveis por obter financiamento para seus projetos e gerenciar o processo de construção.
Construtoras
Já as construtoras estão sob a responsabilidade de transformar os projetos das incorporadoras em realidade. Elas estão no encargo da construção das edificações e da contratação de fornecedores e empreiteiros para executar o trabalho. Dessa forma, a gestão do canteiro de obras e o cumprimento dos prazos e do orçamento são atribuições que também cabe às construtoras, sendo de sua responsabilidade.
Vendas
Já o setor de vendas comercializa os empreendimentos imobiliários desenvolvidos pelas incorporadoras. As equipes de vendas apresentam os projetos aos potenciais compradores, fornecem informações sobre os imóveis e auxiliam no processo de compra. A incorporadora pode realizar as vendas diretamente ou por meio de corretores de imóveis.
Investimentos
O mercado imobiliário oferece diversas oportunidades de investimento. Os investidores podem optar por adquirir imóveis para locação ou investir em fundos imobiliários. Eles permitem que os investidores comprem cotas de um fundo que investe em empreendimentos imobiliários. Esses fundos podem ser uma opção interessante para os investidores que desejam diversificar sua carteira de investimentos.
O mercado imobiliário é um setor dinâmico e em constante evolução. Cada uma das áreas mencionadas acima desempenha um papel importantíssimo e crucial na indústria imobiliária, onde trabalham em conjunto para desenvolver empreendimentos de qualidade e atender às necessidades do mercado.
A incorporação imobiliária é uma atividade complexa que envolve diversas modalidades contratuais e responsabilidades legais. Para garantir o sucesso do empreendimento, é fundamental que os incorporadores estejam atentos a todos os detalhes do processo.
Contudo, também é importante que se estude a escolha da modalidade contratual mais adequada para cada empreendimento. A permuta em sentido estrito e a compra e venda com dação em pagamento são duas das modalidades mais comuns de contrato na incorporação imobiliária, mas há outras opções que podem ser mais vantajosas em determinadas situações.
Para garantir o sucesso da incorporação imobiliária, é fundamental que os incorporadores trabalhem em parceria com profissionais especializados em direito imobiliário e direito empresarial, a fim de garantir o cumprimento de todas as exigências legais, a viabilidade econômica e financeira do empreendimento, desta forma reduzindo tempo, custo e grande segurança jurídica.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advocacia em Alphaville e escritório de advocacia em Pinheiros, com equipe multidisciplinar especializada em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
Caso esteja com dificuldades e tenha interesse em resolver a questão ou saber mais sobre os nossos serviços, agende uma consulta.
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