A nova modalidade de incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas passou a ser prevista na Lei de Incorporações (Lei 4591/64) através da recente publicação da Lei 14.382 de 27 de junho de 2022 e deu nova redação ao artigo 68, trazendo importantes avanços para o setor imobiliário e novas oportunidades de negócios, aquecendo o mercado.
Antes da alteração, a incorporação imobiliária era possível para realizar a construção de edificações com condomínios de unidades autônomas. A novidade é a possibilidade da construção e venda de casas isoladas ou geminadas independentes, sem a necessidade de se constituir o condomínio, entre outras inovações que detalharemos adiante.
Outro aspecto que a diferencia do modelo anteriormente previsto é que a incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas passa a ser possível como um projeto de parcelamento do solo para a concepção de bairros planejados com casas que tenham acesso direto à via pública. O empreendimento imobiliário passa a ser e fazer parte do próprio planejamento urbano da cidade.
Principais características da Incorporação Imobiliária de Casas Isoladas ou Geminadas
Terreno e imóvel construído compõe a unidade imobiliária
A comercialização do lote do terreno e da casa a ser construída são em conjunto. Ambos são o objeto da incorporação imobiliária e constituem a unidade autônoma e independente.
Parcelamento do solo prévio
Tais lotes de terreno onde será construído o empreendimento, devem ser fruto de parcelamento de solo anterior ao registro de incorporação, seguindo o que estipula a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79).
Inexistência de condomínio
A construção e vendas das unidades autônomas não constituirá um condomínio ao final. Elas se manterão independentes, sem a configuração de áreas comuns, que será de domínio público. Porém, vale ressaltar que é permitido a associação de moradores, se os habitantes assim o desejarem.
Unidades residenciais ou comerciais
Assim como já era permitido antes, as unidades construídas podem ter natureza residencial, comercial ou mista, respeitando-se a lei de zoneamento da região onde se queira construir. É fundamental que a incorporadora imobiliária tenha a assessoria jurídica de um advogado imobiliário especialista para a adequação do empreendimento à legislação local.
Nova figura de incorporador imobiliário
Segundo a Lei de Incorporações (Lei 4.5091/64), o incorporador imobiliário pode ser o:
- Proprietário do terreno;
- Promitente comprador;
- Cessionário ou promitente cessionário;
- Construtor;
- Corretor de imóveis;
- Ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste.
Neste novo modelo de incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas, soma-se à lista acima mencionada, os citados na Lei de Parcelamento do Solo, artigo 2-A, a saber:
- Proprietário do imóvel a ser parcelado;
- Compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações;
- Ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou de realização de regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse;
- Pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis;
- Cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento.
Com isso, neste modelo de incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas, encontrou-se um potencial de oportunidades, aquecendo o mercado imobiliário para a construção de novas unidades, principalmente em cidades do interior, com o perfil de imóvel que passou a ter grande procura após o advento da pandemia.
A possibilidade do trabalho remoto fez com que muitas pessoas procurassem cidades mais tranquilas para viver, tendo a procura por casas aumentado expressivamente, visto que proporcionam mais conforto para famílias que passaram a ficar mais tempo juntas.
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