Viabilidade jurídica da obra: Como é a atuação do advogado

Ao iniciar a construção de grandes empreendimentos imobiliários, como prédios, condomínios ou complexos comerciais, a presença de um advogado especializado é fundamental. Assim, o melhor é contar com um advogado experiente em direito imobiliário, a fim de garantir a viabilidade jurídica da obra.

Afinal, a atuação desse profissional vai muito além da simples elaboração de contratos e pareceres legais. Ou seja, o seu papel abrange uma análise criteriosa de todos os aspectos legais envolvidos no empreendimento.

Então, se você quer entender como é a atuação do advogado imobiliário para a viabilidade jurídica de uma obra, continue lendo este artigo. E confira as principais informações reunidas nos tópicos a seguir.

O que é viabilidade jurídica da obra e para que serve

A viabilidade jurídica da obra diz respeito à garantia de que o projeto está em conformidade com todas as leis. Assim como respeita as normas e regulamentos vigentes, tanto em relação à legislação municipal, quanto à estadual e à federal.

Desse modo, envolve desde a obtenção dos devidos licenciamentos ambientais até a verificação da compatibilidade do projeto com o plano diretor da cidade. E, também, a obtenção do Habite-se, que se refere a um documento que atesta a regularidade da construção perante a prefeitura municipal.

Principais aspectos legais a considerar ao iniciar uma obra

Como já mencionado, entre os principais aspectos legais a serem considerados durante uma obra, destacam-se três. São eles o licenciamento ambiental, que visa garantir que a construção não trará impactos negativos ao meio ambiente. O plano diretor que estabelece as diretrizes para o desenvolvimento urbano, e o Habite-se, que atesta a conclusão e regularidade da obra.

Agora, entenda melhor cada um deles a seguir:

Licenciamento ambiental

Trata-se do conjunto de leis, tanto no âmbito municipal quanto estadual e federal, que asseguram a viabilidade jurídica da obra. Ao menos no que diz respeito ao meio ambiente. No entanto, nem sempre elas se somam, mas sim, sobrepõem-se e até mesmo se contradizem.

Por isso, deve-se estar muito atento ao licenciamento ambiental, inclusive, à Lei 6938/81 ou Política Nacional do Meio Ambiente. Desse modo, ela mostra os requisitos para a construção que um empreendimento sem que cause dano ao meio ambiente. Ou de modo que o dano seja minimizado com algumas prerrogativas.

Além disso, segundo o artigo 225 da Constituição Federal, esses empreendimentos devem fazer o EIA – Estudo de Impacto Ambiental. Assim como o RIMA – Relatório de Impacto Ambiental (RIMA). Hoje em dia, essas são questões muito importantes para a viabilidade jurídica da obra.

Portanto, o Ibama – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis é o responsável por avaliá-los para obras que causem impacto ambiental significativo. Porém, só se estiver em locais específicos, como na fronteira com outros países, em terras indígenas ou unidades de conservação federais. Assim como em dois ou mais estados e demais hipóteses.

Mas o papel passa para o estado se a construção estiver em mais de um município ou em unidade de conservação estadual. E, se o empreendimento causar impacto ambiental local, então, cabe ao município conceder o licenciamento ambiental.

Plano diretor e viabilidade jurídica da obra

É uma lei municipal, que define as condições gerais para a cidade desenvolver-se de maneira socioeconômica por meio da organização dos usos do solo. Junto a ele existe o zoneamento, um complemento que divide o município em zonas.

Para cada uma delas, é preciso determinar o que pode e o que não pode ser construído. Ou seja, se vai ser comercial ou residencial ou mista, bem como industrial ou rural, etc. Define ainda a intensidade da ocupação, a altura das construções e os recuos.

Há também o Código de Obras, que versa sobre conforto ambiental, conservação de energia, acessibilidade de indivíduos com deficiência ou mobilidade reduzida. Portanto, seu objetivo é proporcionar qualidade de vida em todas as zonas da cidade.

Nesse sentido, é preciso ter o Alvará de Construção, que autoriza a obra se o empreendimento apresentar vários documentos. Entre eles, escritura do imóvel, memorial descritivo, levantamento planialtimétrico, plantas e projeto arquitetônico. Além disso, em alguns casos exige-se o projeto estrutural, elétrico e hidrossanitário.

O comprovante de pagamento do IPTU, bem como taxas do CREA ou CAU e cópia da carteira dos profissionais são outros documentos importantes. Depois de reuni-lo, é necessário apresentá-los na prefeitura, que os analisa e, se aprová-los, a obra pode iniciar. Isso completa mais uma etapa da viabilidade jurídica da obra.

Habite-se

Por fim, existe o Habite-se ou Carta de Habitação, que a prefeitura concede ao empreendimento se ele estiver apto a ser habitado. Ou utilizado comercialmente ou industrialmente, conforme o seu propósito. Afinal, verificou-se que atende as exigências legais do município. Para tanto, é preciso solicitar a vistoria da edificação na conclusão da construção.

Importância do advogado na viabilidade jurídica da obra

A presença de um advogado especializado nesse contexto é essencial para assegurar o cumprimento de todos esses requisitos legais de forma correta. Com isso, é possível evitar problemas futuros e garantir a segurança jurídica do empreendimento.

Além disso, recomenda-se fortemente um advogado imobiliário porque ele acompanha as mudanças da lei. Com isso, permanece sempre atualizado para oferecer o melhor atendimento aos seus clientes.

Afinal, imprevistos são recorrentes no setor da construção civil e podem prejudicar a viabilidade jurídica da obra. Veja alguns exemplos:

• Possíveis alterações no plano diretor e zoneamentos da cidade que podem refletir nos projetos aprovados, protocolados e em andamento.
• Decisões judiciais que são contrárias às aprovações obtidas anteriormente no processo, provocando atrasos e até paralisações nas obras.
• Dificuldade em conseguir o habite-se por causa de alterações na lei durante a construção do empreendimento, exigindo mudanças em projetos já que foram aprovados.
• Falta de clareza e atrasos nas avaliações de licenças ambientais, assim como falta de clareza nas regras para as contrapartidas do empreendimento.
• Falta de alinhamento dos projetos submetidos às exigências legais e atrasos na aprovação de projetos nas prefeituras.

Portanto, se você possui alguma dúvida sobre a viabilidade jurídica da obra e deseja a orientação de profissionais capacitados do setor imobiliário, agende uma conversa conosco hoje mesmo!