É uma prática comum dar um sinal no contrato para que a negociação possa continuar. Contudo, é importante entender que é necessário fazer a devolução desse sinal que foi dado de boa fé caso ocorra descumprimento do contrato previsto entre as partes.
Por isso mesmo, é importante entender as regras para a devolução do sinal no contrato em caso de descumprimento do acordado entre as partes.
Sinal do contrato: entenda o papel
As arras mais popularmente conhecidas como sinal, são um pacto acessório de um negócio. No direito civil está previsto nos artigos 417 a 420 do Código Civil e é entendido como um reforço à obrigação pactuada.
O que é popularmente conhecido como sinal no contrato é definido como arras no direito é dividido em diferentes tipos.
É importante entender os tipos e consequências, com o intuito de garantir que as finalidades sejam respeitadas.
Tipos de sinal: entenda o uso de cada um
Existem dois tipos principais de sinais que podem ser usados para diferentes finalidades de acordo com a legislação, são:
1. Arras confirmatório
O sinal confirmatório tem a função de assegurar que o contrato será cumprido. Dessa forma, ambas as partes ficam comprometidas com a execução daquilo que foi acordado.
Nesse caso as arras confirmatória funciona como um adiantamento, permitindo o abatimento do valor do sinal no total do contrato.
Por exemplo, quando se compra um imóvel próprio, a parte compradora costuma dar um sinal de 20% do valor total do imóvel como arras confirmatória.
Caso o contrato não seja executado, a parte que deu causa ao descumprimento perde o valor ou deve devolvê-lo em dobro, dependendo da situação que ocasionar a quebra do contrato.
Portanto, é interessante analisar todos os detalhes financeiros e tomar decisões analisando todos os aspectos que podem inviabilizar o cumprimento do contrato. Afinal, descumprir o contrato acaba ocasionando um prejuízo para as partes envolvidas.
Não só do ponto de vista financeiro, descumprir um contrato frustra expectativas. Por isso mesmo, é interessante ter o cuidado de só assinar o contrato e pagar as arras confirmatórias quando há certeza de que haverá o cumprimento do contrato.
2. Arras penitencial
Diferente da arras confirmatória, o penitencial confere a possibilidade de arrependimento. Nesses casos, a parte que decide não seguir contrato pode desistir do acordo.
Nesse caso, o contrato pode ser desfeito sem necessidade de litígios ou outras indenizações além do arras.
Ao firmar um arras penitencial, as partes concordam que o não cumprimento do contrato gera a perda do valor do sinal.
Por exemplo: uma pessoa decidiu comprar um apartamento com arras penitencial de 20% sobre o valor do imóvel. Caso o comprador desista daquele contrato firmado, ele está concordando em deixar os 20% do valor do imóvel como indenização ao vendedor por ter desfeito o contrato firmado anteriormente.
Portanto, a decisão apenas enseja prejuízo para a parte que decidiu não dar continuidade ao contrato firmado.
O sinal no contrato cumpre diferentes funções
É interessante perceber que o sinal ou arras do contrato cumpre diferentes funções, que são:
- Confirmação do contrato: É um meio de reforçar o compromisso das partes envolvidas para cumprir o acordo firmado;
- Indenização por perdas ou danos: No caso de descumprimento do contrato, o sinal funciona como uma indenização já acordada, evitando que a parte vendedora tenha prejuízos por causa da desistência do comprador;
- Início de pagamento: Quando o contrato é cumprido fielmente, o sinal pode ser considerado um adiantamento do pagamento.
O que ocorre quando o contrato é desfeito?
A inexecução de um contrato após a entrega de um sinal pode desencadear diferentes consequências, dependendo diretamente de qual é a parte que inviabilizou o cumprimento do contrato firmado.
Se o descumprimento parte de quem deu o sinal, a parte que recebeu as arras pode reter o dinheiro como compensação pelo não cumprimento de contrato.
Nesse caso, o sinal funciona como uma penalidade para a parte que não cumpriu o contrato. Por outro lado, nos casos de descumprimento causado por quem recebeu as arras, ocorre a necessidade de devolver a quantia em dobro, acrescida de juros, correção monetária e eventuais honorários advocatícios para a parte que pagou o sinal.
Essa regra de devolução em dobro está prevista no artigo 418 do Código Civil e visa compensar a outra parte envolvida no contrato que sofreu prejuízo por não ter a execução realizada conforme previsto.
É possível ter uma devolução simples do sinal?
Existem diferentes formas de realizar a devolução do valor definido como arras em seu contrato. A devolução em dobro é uma obrigação contratual segundo o Código Civil quando o descumprimento contratual se dá por parte de quem recebeu o valor.
Contudo, também é possível ocorrer a devolução simples em algumas situações, quando ocorre um acordo mútuo entre as partes envolvidas na negociação.
Em casos de culpa recíproca por descumprimento do contrato, situações de força maior ou caso fortuito, é possível que a devolução seja somente restituir o valor que foi pago.
Por exemplo, em caso de morte de uma das partes, os herdeiros podem procurar a pessoa com quem o falecido estava negociando e tentar uma devolução simples e encerramento do contrato entre as partes.
De modo que, a negociação seja encerrada amigavelmente, com o intuito de evitar prejuízos para as partes envolvidas. Contudo, na grande maioria dos contratos os herdeiros estão obrigados a dar continuidade à negociação.
Portanto, é necessário analisar caso a caso e identificar através de diálogo com o outro envolvido no negócio o que pode ser feito. Justamente com o intuito de que as partes possam resolver a situação amigavelmente caso o contrato necessite ser descumprido.
Qual deve ser o percentual de sinal definido em contrato?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem como jurisprudência o percentual de 10 a 25% do contrato. Para definição, as partes devem atuar considerando como margem justa e proporcional ao valor do acordo firmado em contrato.
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