O Programa Requalifica Centro estabelece incentivos fiscais para empreendimentos imobiliários para aumentar a oferta de imóveis residenciais ou comerciais e valorizar o Centro de São Paulo. É um projeto da Prefeitura que tem por objetivo trazer proprietários de imóveis, construtores e investidores do setor para revitalizar e promover o desenvolvimento urbano da área, uma região emblemática e histórica da cidade,
A Lei 17.577 de 20/07/2021 que aprovou o Programa Requalifica Centro traz as diretrizes e requisitos necessários para obter a autorização dos projetos retrofit, bem como estabelece os incentivos fiscais propostos.
Um dos principais desafios enfrentados no Centro de São Paulo era a degradação de edifícios históricos e o baixo interesse do local para moradores, comerciantes e investidores. Com o Programa Requalifica Centro, a Prefeitura busca simplificar e agilizar os processos de licenciamento e atrair o setor imobiliário.
Requalifica Centro e o projeto Retrofit
Retrofit é um termo em inglês para designar a modernização de edifícios antigos, inutilizados ou subutilizados, adaptando-os às exigências e necessidades atuais para torná-los habitáveis.
O retrofit de edifícios antigos apresenta diversas vantagens para investidores, como a possibilidade de aproveitar a estrutura existente e preservar elementos arquitetônicos históricos, ao mesmo tempo em que se promove a modernização e a valorização do imóvel.
Além da agilidade no processo de licenciamento, a resposta do mercado ao interesse no Programa Requalifica Centro tem impulsionado a revitalização da região central.
O setor imobiliário tem percebido o potencial de retorno financeiro e a demanda crescente por espaços no Centro de São Paulo. A região oferece uma infraestrutura consolidada, com fácil acesso a serviços, comércio, cultura e transporte público, o que atrai tanto empresas quanto moradores.
O retrofit de edifícios antigos contribui para a diversificação da oferta de imóveis, atendendo a diferentes perfis de público e estimulando a ocupação. O resultado é um ambiente urbano mais vibrante, com maior oferta de serviços e opções de moradia, além de valorizar a identidade e a memória do Centro de São Paulo.
Como é o Programa Requalifica Centro?
O Programa Requalifica Centro é destinado aos imóveis residenciais e comerciais existentes antes de 23/09/1992, ou que foram licenciados com base em legislação vigente até esta data, independentemente da condição de regularidade na data do pedido de adesão ao programa.
Adicionalmente, não devem ser utilizados para serviços de armazenamento e guarda de bens móveis, edifícios-garagem, além dos enquadrados nas subcategorias de uso Industrial: Ind-1a, Ind-1b, Ind-2 e Ind-3, conforme a Classificação de Usos da Gestão Urbana de SP.
O programa prevê incentivos fiscais para três áreas distintas, conforme abaixo:
Área 1
Imóveis localizados no perímetro que:
- Começa na interseção da via férrea com a Av. Alcântara Machado (sob o Viaduto Alcântara Machado), prossegue pela R. Palmorino Mônaco até a R. Visconde de Parnaíba;
- R. Visconde de Parnaíba; R. Domingos Paiva até a Av. Rangel Pestana;
- Av. Rangel Pestana, contorna a Praça Agente Cícero, volta na Av. Rangel Pestana, contorna o Largo da Concórdia, baixos do Viaduto do Gasômetro até a via férrea;
- R. Coronel Francisco Amaro, prosseguindo pela via férrea até a R. Mauá;
- R. Mauá até a Praça Júlio Prestes;
- Praça Júlio Prestes, Al. Cleveland, Al. Ribeiro da Silva, Al. Dino Bueno, Al. Eduardo Prado, Av. Rio Branco, R. Helvetia, R. Guaianases, Praça Princesa Isabel, Av. Duque de Caxias, Largo do Arouche, R. Amaral Gurgel, R. da Consolação, R. Caio Prado, viela de ligação com a R. Avanhandava;
- R. Avanhandava, Av. 9 de Julho, Av. Radial Leste-Oeste, R. João Passaláqua, R. Professor Laerte Ramos de Carvalho, Praça Pérola Byington, Viaduto Jaceguai, Av. Radial Leste-Oeste, Viaduto do Glicério, R. Antonio de Sá, Av. do Estado, R. da Figueira, Av. Alcântara Machado até o ponto inicial.
Área 2
Imóveis localizados no perímetro formado pelas ruas:
- Ao norte: Al. Eduardo Prado, Al. Dino Bueno, Al. Ribeiro da Silva, Al. Cleveland e R. Mauá;
- Ao leste: R. Cásper Líbero e Av. Ipiranga;
- Ao Sul: Av. São João, Av. Duque de Caxias;
- A oeste: R. Guaianases, R. Helvetia e Av. Rio Branco.
Área 3
Imóveis inseridos no Triângulo SP – um polo de atratividade social, cultural e turístico criado pela Lei 17.332 de 24/03/2020, formado por:
- R. Boa Vista, incluindo o lado par;
- R. Líbero Badaró, incluindo o lado ímpar;
- R. Benjamin Constant, incluindo lado par.
Devem atender à natureza de atividades previstas na referida lei, Anexo I.
Incentivos Fiscais
- Isenção do IPTU
- Área 1: nos 3 primeiros anos a partir da emissão do Certificado de Conclusão da Requalificação. A partir do terceiro ano, as alíquotas aumentarão progressivamente em 5 anos, até chegar ao sexto ano com a alíquota integral prevista.
- Área 2: nos 10 primeiros anos a partir do Certificado de Conclusão da Requalificação. Após o 11º ano, a alíquota aumenta progressivamente até alcançar a integralidade em 5 anos.
- Área 3: prazo de 5 anos, contados a partir de 24/03/2020 – data da regulamentação da lei que criou o Triângulo SP.
- Remissão do IPTU
Perdão da dívida de IPTU. A remissão será concedida quando o imóvel obtiver o certificado da conclusão para as Áreas 1 e 2.
- Redução do ISS
- Área 1 e 2: diminuição da alíquota ao mínimo legalmente permitido de 2% sobre serviços relativos à engenharia, arquitetura, geologia, urbanismo, construção civil, manutenção, limpeza, meio ambiente, saneamento e similares, utilizados para o retrofit do imóvel, nos termos da Lei nº 17.577/2021 que criou o Programa Requalifica Centro;
- Área 3: alíquota de 2% sobre os mesmos serviços acima mencionados pelo prazo de 5 anos, contados da data da regulamentação da lei – 24/03/2020.
- Isenção do ITBI
Isenção do ITBI sobre imóveis do Programa Requalifica Centro nas Áreas 1 e 2, sendo necessário apresentar a aprovação (alvará) e execução da obra, ou da requalificação associada à reforma, conforme disposto no art. 31, parágrafo 4º, do Decreto 61.311 de 20/05/2022.
- Isenção de Taxas Municipais
- Áreas 1 e 2: isenção das taxas para instalação e funcionamento do estabelecimento, pelo prazo de 5 anos, contados a partir de 20/07/2021 – data da lei municipal que aprovou o Programa Requalifica Centro;
- Área 3: isenções de taxas pelo prazo de 5 anos, contados a partir de 24/03/2020 – data da regulamentação da lei que criou o Triângulo SP.
Com todas essas ações em prol da requalificação do Centro de São Paulo, é possível observar transformações positivas na região. Esta tem sido uma oportunidade de empreendimento imobiliário com incentivos fiscais para renovar antigos edifícios e adaptar para novos usos, promovendo a ocupação do espaço, aumentar a oferta de moradias e geração de empregos.
Essas iniciativas devem continuar sendo estimuladas e apoiadas, garantindo que a requalificação do Centro de São Paulo seja um processo contínuo para a preservação do patrimônio histórico e a revitalização da área central da cidade.
É fundamental contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário para lidar com segurança com a burocracia da adesão ao Programa Requalifica Centro. O programa prevê, inclusive, a possibilidade de aumento da área construída para certos casos específicos detalhados na lei.
Também, o advogado imobiliário é o profissional que está a par das atualizações da legislação, como por exemplo, o recente Decreto 62.647 de 7 de junho de 2023, que dispõe sobre o procedimento Requalifica Rápido que tem o intuito de trazer agilidade na análise dos pedidos de retrofit dos imóveis das áreas elegíveis, além de contribui para melhor aproveitamento das vantagens que a lei oferece.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer tem escritórios com advogados em Alphaville e advogados em Pinheiros, uma equipe multidisciplinar especializada em diversas áreas do Direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
Caso esteja com dificuldades e tenha interesse em resolver a questão ou saber mais sobre os nossos serviços, agende uma consulta.
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