A due diligence imobiliária é uma prática importante para a segurança de compra e venda de imóveis. Conhecer e entender o procedimento é fundamental.
Afinal, toda pessoa que sonha em comprar um imóvel precisa seguir procedimentos que tragam segurança para a transação. De modo que, a aquisição seja a realização de um sonho, sem problemas graves que tornam a experiência um pesadelo.
Por este motivo, vamos explicar os detalhes sobre due diligence imobiliária e como aplicá-la em sua transação.
O que é due diligence imobiliária?
Due diligence imobiliária é um procedimento de conferência da documentação de imóveis e seus proprietários, visando uma investigação minuciosa antes de assumir o compromisso financeiro de compra.
Em outras palavras, trata-se de reunir todos os documentos e informações montando um dossiê sobre as pessoas ou empresas envolvidas na negociação do imóvel.
Dessa forma, é possível ter todas as informações necessárias para identificar se o negócio está em conformidade com as legislações aplicáveis.
O que é importante para minimizar riscos de processos, multas e eventuais prejuízos financeiros em relação ao negócio.
Afinal, a maior parte dos brasileiros não tem experiência com negociações imobiliárias, mas muitos sonham em adquirir a casa própria.
Algumas imobiliárias possuem a due diligence como prática interna
É importante lembrar que uma negociação diferente das práticas legalizadas, pode manchar definitivamente a reputação de uma empresa.
Por isso, muitas imobiliárias adotam a estratégia de aplicar due diligence como prática do negócio em todas as transações. O que confere maior segurança para todos os envolvidos.
Uma vez que, a equipe é experiente e normalmente há um advogado especializado que é responsável por analisar toda a papelada dos imóveis que são negociados pela empresa.
Dessa forma, o serviço da imobiliária é feito com mais qualidade para os clientes envolvidos e também beneficia a própria empresa, que tem maior segurança ao negociar um imóvel que está de acordo com a legislação vigente.
Aplicações da análise documental
É importante perceber que, a due diligence é uma prática de checagem documental, seja de pessoas físicas ou jurídicas envolvidas na negociação. Em praticamente todos os casos de negociações imobiliárias é possível aplicar a checagem, que ocorre em negócios como:
- Locação comercial;
- Locação residencial de imóveis de alto padrão;
- Oferta de um imóvel em garantia ou caução;
- Compra e venda de imóveis;
- Integralização de capital societário;
- Arrendamento comercial, mercantil ou rural.
Existem muitas outras situações nas quais a aplicação de due diligence imobiliária é indicada. Ter um advogado especialista em direito imobiliário analisando cada detalhe dos documentos apresentados é importante para que se possa garantir que toda a documentação está em dia e a transação é segura.
Aspecto que fará toda a diferença para que se tenha uma transação eficiente, capaz de trazer os benefícios desejados e livre de preocupações com possíveis fraudes em documentos e prejuízos por causa da transação.
Tendo em vista que através da análise documental o profissional experiente consegue emitir um parecer para que a compra seja a mais segura possível.
Portanto, a análise dos documentos revelará se o imóvel está em condições apropriadas para a venda e será fonte de satisfação ou se a aquisição trará consigo diversos problemas que o novo comprador terá que resolver, gerando custos e perda de tempo.
Saiba quais são as documentações analisadas
Quando se fala em due diligence imobiliária é importante levantar uma série de documentos com o objetivo de ter a máxima eficiência na transação e potencializar a segurança dos envolvidos. São analisadas:
- Certidão de Matrícula do imóvel atualizada;
- Escritura pública ou cópia de documento que legitima a propriedade do imóvel;
- Certidão de Ônus Reais, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
- Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel, emitida pelo município onde ele está registrado, quando se trata de imóvel urbano;
- Em caso de imóveis rurais: Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural;
- Certidões de quitação de contas como água, energia elétrica e outras contas de consumo;
- Declaração da prefeitura do município, para confirmar que o imóvel não está em local objeto de desapropriação ou tombamento;
- Certidão de regularidade ambiental;
- Nos casos de aquisição de imóveis em condomínio: convenção de condomínio, ata da última assembleia realizada e regimento interno;
- Certidão negativa de débitos imobiliários;
- Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
- Obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) para imóveis comerciais;
- Certidão negativa de débitos federais inscritos na dívida ativa e lista de devedores (PGFN) e não inscritos (Receita Federal);
- Certidões ambientais de licenciamento ambiental e negativas de débitos nos órgãos ambientais;
- Documentos pessoais de todos os envolvidos no negócio: RG e CPF de pessoas físicas ou comprovante de situação cadastral no CNPJ e documentos societários em negociações com pessoas jurídicas;
- Comprovante de endereço das pessoas envolvidas na transação;
- Declaração de participações societárias;
- Consulta completa em bureaus de crédito;
- Certidão Negativa de Protesto de Títulos.
Perceba que é uma lista extensa de documentos que precisam estar em conformidade para que a transação possa ser concluída.
O procedimento requer tempo
É importante perceber que são muitos documentos que precisam ser levantados para a conferência das informações. O intuito é garantir que a transação seja segura para o comprador.
Por isso, é necessário recorrer ao uso da tecnologia com o intuito de obter os documentos o mais rápido possível.
Mesmo com parte da documentação sendo obtida online, é necessário dispor de alguns dias para que todos os documentos possam ser obtidos e devidamente analisados.
Portanto, a compra de um imóvel é uma transação que habitualmente demora e que não pode ser resolvida sob pressão. Tendo em vista que, são muitas informações para analisar e o advogado especializado irá levantar a documentação necessária para resguardar seu cliente.
A análise dos documentos tem como principal objetivo que o negócio não seja fechado com pendências. Uma vez que pendências em documentos podem trazer futuros prejuízos financeiros para o comprador.
É por isso que todo interessado em realizar seu sonho de comprar um imóvel deveria ter um advogado especializado auxiliando na análise da documentação.
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