Arrematar um imóvel em leilão é um processo interessante, dado todos os descontos que se pode obter no processo.
Todavia, é interessante estar bem consciente dos diferenciais desse tipo de aquisição. Tendo em vista que, saber o que verificar antes de dar seu lance pode fazer a diferença para evitar que tenha algum tipo de prejuízo.
Por isso mesmo, nós trouxemos várias dicas e informações úteis, que vão fazer a diferença em sua aquisição, confira tudo a seguir.
Entenda o leilão judicial
O leilão judicial é aquele em que o imóvel vendido está sendo leiloado com o intuito de cobrir dívidas do proprietário do imóvel.
Por isso, o processo é regido pelo Código de Processo Civil seguindo o que é orientado a partir do art. 879.
Nesse caso, o leilão tem controle sobre o valor do imóvel para que não seja vendido por preço vil, que é aquele preço inferior a 50% do valor de avaliação da propriedade.
Além disso, o edital do leilão judicial obrigatoriamente irá informar através de edital o número do processo que originou a motivação para o imóvel ir para leilão. O que contribui para que o interessado possa ter acesso e identificar as condições do imóvel e questões legais envolvidas.
Dessa forma, é possível evitar problemas, como a compra do imóvel com um inquilino residindo nele, por exemplo, quando o comprador deseja morar no local.
Muitas vezes as pessoas se confundem achando que a compra em leilão é só benefícios e preço abaixo do mercado e esquecem de conferir o edital. Um erro que pode custar dinheiro e tempo, visando resolver questões pertinentes ao imóvel adquirido.
Leilão extrajudicial: saiba mais a respeito
O leilão extrajudicial, por sua vez, é aquele que busca vender o imóvel pelo melhor preço, para cobrir prejuízos ou custos relacionados à propriedade em questão.
Em geral, são leiloados imóveis com garantia fiduciária, ou seja, imóveis que são financiados e que a pessoa já não consegue arcar com o custo de pagar a parcela daquele imóvel.
Nesse caso, a Lei 9514/97 define as regras para o leilão e também para a formação dos preços. Podendo ocorrer dois leilões.
Sendo o primeiro que se inicia a partir do valor atualizado do imóvel no mercado. E caso este primeiro leilão não tenha sucesso na venda, é possível partir para a segunda opção. No segundo caso, o valor do leilão se inicia com o total da dívida do comprador original.
Em alguns casos, dependendo de como está a economia e as condições do imóvel, a venda não é feita em nenhum dos dois leilões. Isto posto, é possível partir para um terceiro leilão a partir de qualquer preço.
Leia o edital do leilão com atenção
Muitos brasileiros possuem o hábito de negligenciar a leitura do edital. E isso é prejudicial para o próprio comprador que pretende dar lances no leilão.
Tendo em vista que, o edital é responsável por trazer informações detalhadas sobre as condições daquele imóvel. Como é o caso de informações sobre dívidas de IPTU e dívidas de condomínio que precisarão ser pagas pelo comprador. Nós trouxemos algumas informações:
Dívidas de IPTU
Segundo o Código Tributário Nacional no art. 130, os impostos do imóvel são cobertos pela arrematação judicial.
Se o leilão é feito extrajudicialmente, é preciso conferir todos os detalhes no edital para evitar arrependimentos posteriores.
Dívidas de condomínio
Segundo o Código Civil em seu art. 1345, as dívidas de condomínio são arcadas por quem arrematou. No entanto, é comum que tais dívidas não estejam expressamente expostas no edital.
O que faz com que muitas pessoas não saibam da informação e entrem na justiça visando lidar com a situação e evitar um prejuízo enorme. No entanto, os tribunais possuem decisões que não são unânimes nesse sentido.
Custos que não estão previstos no edital
Um ponto importante é que não são todos os editais que são bem desenvolvidos. E por isso mesmo, é comum que alguns deles simplesmente não informem custos como o ITBI.
Além disso, um ponto de atenção é que a prefeitura deve fazer o cálculo do ITBI pelo valor arrematado e não pelo valor de mercado do imóvel.
Caso essa situação ocorra, é possível entrar com recurso administrativo ou ação judicial para que o valor cobrado seja o justo.
Outro custo que deve ter a sua atenção é o de cartórios. Tendo em vista que, é preciso transferir o imóvel para seu nome após a compra e isso é custeado pelo comprador.
Em muitos casos, há necessidade de contratar um advogado especializado para rever cálculos de dívidas de condomínio e uma série de outras questões. Em resumo, este também é um custo que deve ser considerado.
Observe se o imóvel está ocupado
No edital, o comprador deve identificar se o imóvel está ou não ocupado. É possível identificar situações de ocupação ilegal, como o caso de um devedor que se recusa de sair do imóvel.
Assim como, os casos nos quais o imóvel foi invadido. Seja qual for o tipo de ocupação, é preciso arcar com os custos e ter tempo para que os métodos legais de retirada dessas pessoas sejam adotados.
Além disso, existe a ocupação legítima, que é quando o imóvel está alugado e o inquilino tem 90 dias após receber uma notificação para sair do imóvel.
Caso o novo dono do imóvel não notifique o inquilino, poderá receber os valores de aluguel e continuar mantendo o imóvel alugado até o fim do contrato vigente.
Ter prática de análise de documentos é necessário para que consiga analisar o edital sem cair em nenhuma pegadinha por falta de conhecimento técnico.
O ideal é que a pessoa interessada em arrematar um imóvel de leilão tenha assessoria qualificada para evitar qualquer tipo de problema ou prejuízo ocasionado por não ter entendido os termos presentes no edital ou não ter analisado a documentação adequadamente.
Caso esteja com algum problema em relação a um imóvel arrematado em leilão e tenha desejo de resolver, ou queira saber mais sobre os nossos serviços, agende uma consulta.
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