No Brasil, a área mínima e máxima para construção varia de acordo com a legislação de cada município. A Constituição Federal de 1988 determina que a competência para legislar sobre ordenamento territorial e urbanístico é dos municípios, o que significa que cada cidade pode ter suas próprias leis e regras para a construção de edificações.
Essas leis também mostram quais são os ambientes e as medidas mínimas para eles que a construção deve seguir.
Estar ciente desta legislação é fundamental para evitar problemas como multas pelo descumprimento dela ou não obter licenças, certificados, alvarás, e até mesmo correr o risco de sofrer embargo da obra. É essencial contar com um advogado especialista em construção civil para que a viabilidade da obra esteja de acordo com a norma jurídica ainda na fase do projeto.
Caso a obra já esteja sendo executada sem o cumprimento da legislação sobre a área mínima e máxima para construção, não poderá prosseguir sem que as medidas necessárias para saná-las sejam tomadas. O prejuízo pode ser enorme para a construtora.
Existem algumas leis federais que estabelecem parâmetros e diretrizes que os municípios devem seguir. Uma delas é a Lei Federal 10.257, de 10/07/2001, conhecida como Estatuto da Cidade.
Esta lei estabelece diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano, e prevê que os municípios devem ter um Plano Diretor, que é um instrumento de planejamento que define as regras para o uso do solo e a ocupação da cidade.
O Plano Diretor é o principal instrumento de política urbana e deve ser elaborado com a participação da sociedade, em audiências públicas e consultas populares. Ele deve estabelecer as áreas em que é permitido construir, as áreas de preservação ambiental, as áreas destinadas a equipamentos públicos, entre outras definições.
Alguns municípios, no entanto, têm leis específicas que estabelecem a área mínima e máxima para construção. É o caso, por exemplo, da cidade de São Paulo, que possui a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), mais conhecida como Lei de Zoneamento (Lei 16.402, de 23/03/2016) que estabelece de acordo com a zona em que o terreno está localizado.
Ela divide o município em zonas que determinam o tipo de uso permitido em cada região. Cada zona tem suas próprias regras e diretrizes de uso e ocupação do solo, que incluem a altura máxima permitida para as edificações, o recuo mínimo em relação à rua, a taxa de ocupação do terreno, a área mínima e máxima para construção, entre outras definições. A lei também estabelece normas específicas para áreas de proteção ambiental, como parques e reservas naturais.
Vale ressaltar que, a área mínima e máxima para construção são estabelecidas pelos municípios com o objetivo de garantir uma ocupação adequada do solo e evitar a especulação imobiliária, contudo não devem ser vistas como medidas isoladas para garantir o desenvolvimento urbano sustentável e a qualidade de vida das pessoas, mas sim como instrumentos que devem estar em consonância com outras políticas públicas como a oferta de serviços públicos, transporte, áreas verdes, entre outros fatores.
Para saber mais ou se você tem dúvidas, o Oliveira & Dansiguer é um escritório de advocacia que conta com advogado em Alphaville e advogado em Pinheiros especializados em construção civil e equipe multidisciplinar atuando em diversas áreas do direito, inclusive Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
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