O mercado imobiliário, de contratos e de corretagem é repleto de nuances jurídicas, bem como de direitos e deveres para as partes envolvidas. Desse modo, um dos pontos centrais nesse cenário é o direito do corretor à comissão, que encontra respaldo no Artigo 726 do Código Civil.
Para entender melhor do que se trata essa lei, continue com a leitura deste artigo. Nos tópicos a seguir, descubra como ela regula as condições sob as quais o corretor tem direito à remuneração. Também conheça os critérios para o pagamento mesmo na ausência de mediação direta e a importância de contratos escritos corretamente.
O conceito de corretagem segundo o Código Civil
Antes de adentrarmos na análise do Artigo 726, é importante compreender o conceito de corretagem. Trata-se da atividade de intermediação, na qual o corretor atua como intermediário na celebração de um negócio jurídico, como vender um imóvel, por exemplo.
Dessa maneira, a sua remuneração, geralmente uma comissão, é devida pela realização do serviço de mediação. Isso ocorre de forma independente ao sucesso efetivo na concretização do negócio, desde que haja o atendimento de determinadas condições.
Além disso, no Brasil, é o Código Civil o principal responsável pela regulamentação da corretagem. Assim, essa lei dispõe sobre os direitos e obrigações do corretor e do contratante e tem como objetivo garantir uma relação equilibrada e transparente.
Análise do Artigo 726 do Código Civil
O Artigo 726 do Código Civil dispõe o seguinte:
“Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”
Para entender melhor esse artigo, confira a seguir quais são os seus principais pontos:
Negócio iniciado e concluído entre as próprias partes
Se as partes negociarem e fecharem o negócio sem qualquer envolvimento ou mediação do corretor, o mesmo não tem direito à comissão. Portanto, essa regra reforça a ideia de que o corretor só será remunerado se a sua intervenção for efetiva na iniciação ou conclusão do negócio. Ou se houver um acordo prévio que assegure tal remuneração.
Contrato escrito de corretagem com exclusividade
Caso as partes celebram um contrato escrito no qual o corretor tem exclusividade na intermediação, ele passa a ter direito à remuneração integral. Vale ressaltar que, nesse caso, o corretor deve receber pelo serviço até mesmo se o negócio acontecer sem sua intervenção direta.
Isso é importante porque demonstra a segurança jurídica que o contrato escrito proporciona, garantindo ao corretor o direito de receber a comissão. Inclusive, se a sua atuação na concretização do negócio não for relevante, mas isso só se o contrato estiver claro quanto à exclusividade.
Exceções: Inércia ou ociosidade do corretor
A norma também estabelece uma exceção: Se o corretor demonstrar que foi inerte ou ocioso, ou seja, se não realizar nenhum esforço na mediação, ele pode não ter direito à comissão, apesar de haver o contrato de exclusividade. Assim, o princípio da boa-fé e da efetividade da mediação é fundamental para assegurar o direito do corretor.
Implicações práticas do Artigo 726
A aplicação do artigo 726 do Código Civil traz implicações importantes para corretores, contratantes e advogados. Por isso, confira quais se destacam a seguir:
- Importância do contrato escrito: A formalização do acordo de corretagem, especialmente com cláusula de exclusividade, é essencial para certificar o direito à comissão, evitando litígios futuros.
- Cláusula de exclusividade: Essa cláusula confere ao corretor o direito à remuneração integral, até quando o negócio se conclui sem sua intervenção direta, protegendo seus interesses.
- Prova de inércia ou ociosidade: Caso o contratante alegue que o corretor não tem direito à comissão, é necessário comprovar a sua falta de esforço ou atuação na mediação. Isso reforça a necessidade de registros e provas documentais.
- Negócios concluídos entre as próprias partes: Quando as partes negociarem e fecharem negócio sem participação do corretor, o mesmo não fará jus à comissão, protegendo a autonomia contratual.
Importância do contrato escrito e da exclusividade
O contrato de corretagem, elaborado por escrito e contendo cláusula de exclusividade, é a melhor forma de assegurar os direitos do corretor. Afinal, a cláusula de exclusividade impede que o negócio ocorra por terceiros sem a sua participação. Assim, consolidando seu direito à remuneração, mesmo na hipótese do negócio se concretizar sem sua mediação.
Além disso, o contrato deve definir claramente as condições para a remuneração, a abrangência da exclusividade, prazos e demais cláusulas para evitar litígios futuros. A ausência de formalização, por outro lado, causa insegurança jurídica e disputas judiciais, o que dificulta a defesa dos interesses do corretor.
Papel do advogado na relação ao Artigo 726
Diante do que se apresentou, a presença do advogado mostra-se de extrema importância para a elaboração, revisão e orientação a respeito dos contratos de corretagem. Desse modo, sua atuação preserva os direitos de todas as partes, a fim de evitar ambiguidades e cláusulas abusivas.
O advogado também age no sentido de solucionar possíveis conflitos decorrentes do não pagamento da comissão ou na comprovação da inércia ou ociosidade do corretor. É esse o profissional que, ainda, orienta sobre os procedimentos judiciais cabíveis, a elaboração de provas documentais e a análise de cláusulas contratuais.
Tudo isso confere segurança jurídica às partes envolvidas na negociação de transações imobiliárias. Portanto, a intervenção do advogado é decisiva para assegurar o respeito ao direito de comissão. Assim como a proteção dos interesses dos corretores, contratantes e terceiros presentes na situação.
Conclusão
O Artigo 726 do Código Civil é uma norma de grande relevância para o mercado de corretagem. Afinal, estabelece as condições sob as quais o corretor tem direito à remuneração. Assim, sua aplicação evidencia a importância de um contrato escrito com cláusula de exclusividade para as transações imobiliárias.
Já para que haja a proteção efetiva desses direitos, a presença de um advogado especializado é imprescindível. Isso acontece porque é ele quem assegura o alinhamento dos contratos com a legislação vigente. Da mesma forma, a clareza das cláusulas e o resguardo dos interesses dos seus clientes em eventuais litígios.
O conhecimento jurídico aliado à formalização adequada constitui a melhor estratégia para fortalecer a relação de confiança entre corretor e contratante. Por isso, se você possui alguma dúvida sobre o assunto ou se há uma questão a resolver, agende a sua consulta hoje mesmo. Nossa equipe está apta a oferecer todo o apoio necessário.