05A vida em condomínio exige regras claras e bem definidas para garantir a harmonia e o bom funcionamento da comunidade. Para tanto, deve haver a Convenção de Instituição de Condomínio, que estabelece normas e procedimentos que norteiam a convivência entre os condôminos.
Então, para entender mais a respeito do assunto, continue com a leitura deste artigo. E, também, veja como elaborar o documento, sua importância e porque é necessário contar com a ajuda de um advogado especialista.
O que é a Convenção de Instituição de Condomínio
A Convenção de Instituição de Condomínio é um documento legal que define as normas e regras que regem a vida em um condomínio. Desse modo, os condôminos elaboram esse documento, que deve estar de acordo com a Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei de Condomínios.
Além disso, a convenção funciona como uma constituição do condomínio, estabelecendo os direitos e deveres dos condôminos. Assim como as regras para o uso das áreas comuns e a forma de administração do condomínio, entre outros aspectos relevantes.
Portanto, é necessário que o documento apresente, no mínimo, as seguintes informações:
- Dados do condomínio, assim como nome, endereço, CNPJ e inscrição no Registro de Imóveis;
- Descrição das unidades privativas e áreas comuns, indicando a metragem, localização;
- Direitos e deveres dos condôminos, ou seja, as regras de uso das áreas comuns, pagamento de taxas condominiais, responsabilidades com animais domésticos;
- Forma de administração do condomínio, ou seja, assembleias, eleição do síndico, funções do síndico e do Conselho Consultivo;
- Penalidades para o descumprimento das normas, como por exemplo, multas, advertências, suspensão de direitos;
- Forma de alteração da Convenção, como maioria dos votos dos condôminos ou assembleia específica.
Como elaborar a Convenção de Instituição de Condomínio
O melhor é que a elaboração da Convenção de Instituição de Condomínio seja um processo participativo, que envolva todos os condôminos. Além disso, é importante que o documento seja claro, objetivo e contemple as necessidades e particularidades do condomínio. Por isso, existem diferentes etapas, veja a seguir quais são elas:
Etapa 1 – Reunião inicial
O primeiro passo é convocar uma Assembleia Geral Extraordinária de Instalação, com a presença de no mínimo 2/3 (dois terços) dos condôminos. Assim, a assembleia serve para eleger os membros da comissão responsável pela elaboração da Convenção, que devem ser condôminos ou representantes legais.
Etapa 2 – Elaboração da minuta
A comissão eleita tem a responsabilidade de elaborar a minuta da Convenção, que deve ser baseada no Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e nas boas práticas condominiais. Também precisa conter todos os temas relevantes para a gestão do condomínio. Entre eles, é possível destacar:
- Direitos e deveres dos condôminos: regras de conduta, uso das áreas comuns, normas sobre animais de estimação, limites de barulho;
- Administração do condomínio: Assembleias Gerais, funções do síndico, conselho consultivo;
- Finanças do condomínio: cobrança das taxas condominiais, fundo de reserva, orçamento anual;
- Obras e reformas: procedimentos para aprovação e realização de obras nas unidades privativas e áreas comuns;
- Penalidades: sanções para o descumprimento das normas da Convenção.
Etapa 3 – Assembleia geral
A minuta da Convenção de Instituição de Condomínio é apresentada aos condôminos em Assembleia Geral Extraordinária. Também é preciso que haja a presença de no mínimo 2/3 (dois terços) dos condôminos para discutir, votar e aprovar o documento.
Além disso, para sua aprovação, Convenção precisa da maioria absoluta dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Etapa 4 – Registro em cartório
Após a aprovação em assembleia, a Convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde o condomínio está situado. Com isso, o registro garante a validade jurídica do documento e torna seus efeitos oponíveis a terceiros. Isto é, sendo válido e eficaz, não pode ser aplicado ou invocado por terceiros.
Importância da Convenção de Instituição de Condomínio
São vários os motivos que tornam esse documento tão importante. Confira a seguir quais são as principais razões para elaborar a Convenção:
Definição clara de direitos e deveres: Evita conflitos e garante que todos os condôminos estejam cientes de suas responsabilidades e dos seus direitos dentro do condomínio;
Administração transparente e eficiente: Estabelece as regras para a gestão do condomínio, garantindo transparência e eficiência na administração das áreas comuns e na utilização dos recursos financeiros;
Resolução de conflitos de forma pacífica: Em caso de desacordo entre condôminos, a Convenção de Instituição de Condomínio serve como base para a resolução de conflitos de forma pacífica e justa;
Valorização do patrimônio: Unidades localizadas em um condomínio bem-organizado e administrado, com regras claras e bem definidas, tendem a ter um valor de mercado mais alto.
O papel do advogado no processo
Contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para a elaboração da Convenção de Instituição de Condomínio. Veja a seguir qual é o seu papel no processo:
Orientar os condôminos sobre seus direitos e deveres: O advogado pode explicar os aspectos jurídicos da vida em condomínio. Também auxilia os condôminos na elaboração de uma Convenção que esteja de acordo com a lei e atenda às necessidades de todos os envolvidos.
Auxiliar na redação da minuta do documento: Ajuda na redação da minuta da Convenção, garantindo que o documento seja claro, objetivo, completo e que atenda às exigências legais.
Prestar assessoria jurídica durante a assembleia geral: Pode prestar assessoria jurídica aos condôminos durante a assembleia geral, esclarecendo dúvidas e orientando-os sobre o processo correto de aprovação.
Garantir a segurança jurídica: Pode garantir que a Convenção de Instituição de Condomínio esteja em conformidade com a Lei de Condomínios e demais normas jurídicas.
Como você pode ver, hoje em dia, a Convenção tem um papel de extrema importância para que se possa conviver em harmonia. Portanto, se você possui alguma dúvida a respeito do assunto ou busca um advogado para apoiar a elaboração do documento no seu condomínio, entre em contato conosco agora mesmo!